详解房屋养老金：公共账户由政府建立，居民无需额外缴费，“老破小”或面临续收难题｜钛媒体金融

8月26日，住房城乡建设部相关司局负责人就社会关注的房屋养老金相关问题进行解读，表示：房屋养老金由个人账户和公共账户两部分组成，个人账户就是业主交存的住宅专项维修资金，交存按现行规定执行，公共账户按照“取之于房、用之于房”“不增加个人负担、不减损个人权益”的原则，由政府负责建立。

从试点城市看，地方政府可以通过财政补一点、土地出让金归集一些等方式筹集，目的是建立稳定的房屋安全管理资金渠道，不需要居民额外缴费，不会增加个人负担。

在市场看来，房屋检测行业迎来了重大利好，当天多只股票实现20cm涨停。今日（8月27日）开盘，房屋检测概念股继续大涨，国检集团2连板，建科股份涨超10%。有券商认为，该政策有望为房屋定期体检、安全管理提供稳定资金池，带动存量房检测、房屋质量保险评估等需求放量。

事实上，我国自1998年实行住宅专项维修资金管理办法，而房屋体检等三项制度也正是以此为基础，探索实现保障居民住房安全，完善住房设施的制度化和规划化。

以往，房地产市场以开发为主，现在，建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，将促使开放商更关注房屋的质量，提升交付之后对运营维护的重视程度。“对于业主而言，房子买得踏实，住得也踏实了；对于政府而言，房屋日常的运营维护有明确的资金来源和使用机制，管理更加高效。”亿翰智库研究中心总经理于小雨告诉钛媒体app。

房屋养老金的资金来源

我国现行房屋养老金(个人账户)主要指住宅专项维修资金，系居民购房办理房屋产权证时必须缴纳的费用，目前全国结余超1万亿元，此次建立的房屋养老金制度主要使用公共资金建立公共账户。

8月23日，住房城乡建设部副部长董建国提到，“试点的重点是政府把公共账户建立起来”、“个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了”。那么，房屋养老金的个人账户将来需要个人进行缴纳吗？

58安居客房产研究院院长张波告诉钛媒体app：房屋体检、养老都需投入大量的人力、物力和财力，由于业主个体普遍缺乏主动进行房屋体检的意识和动力，目前政府财政压力较大，难以承担全部费用，资金来源可考虑从房屋维修基金进行优先解决，但随着中国已经进入存量房时代，而老旧房屋占比不断上升，房屋的维修基金未来面临的缺口也会不断增多，对于公共维修基金可能面临的不足，续收的难题是房屋养老金制度解决的重要问题之一。

未来，还需探索建立多元化的资金筹集机制，确保房屋体检工作的顺利开展。张波认为，每年可以从物业增值性收入，例如小区中的广告收入、停车费收入等归集一部分。同时，也可以统筹考虑将房产税中进行部分归集，并做到专款专用，更有利于资金的筹集。此外，也可以考虑从土地出让收入金等划取一定比例资金，作为房屋养老金。

房屋养老金本质上不是房地产税

房地产税本质上是税收，收取之后并非完全应用到小区本身，不能解决房屋养老问题。

长期来看，房屋养老金可能对“老破小”价值有所影响。张波表示：相对来说，一般“老破小”前期并没有积累足够的房屋养老金相关资金，并且维修基金也经过多次提取余额有限，的确存在后期补缴房屋养老金的可能性，这个费用的收取问题是个难点。

进一步来看，房屋养老金需要专款专用，只能应用到房屋本身的修缮相关，不能用于小区保洁、保安（物业费范畴），小区外教育、医疗等公共资源（房产税可用范畴）。在张波看来，这对资金的监管要求高，收支本身都有严格要求，未来也会出台更为细致的相关法规予以进一步规范。

房屋养老金推行后，利好哪些行业？

房屋检测行业迎来利好，8月26日，多只股票实现20cm涨停。8月27日开盘，房屋检测概念股继续大涨，国检集团2连板，建科股份涨超10%。

券商研报指出，存量房检测和房屋质量保险评估是两个值得关注的方向。存量房检测市场规模超900亿，房屋养老金落地有望加速需求放量。当前我国存量房面积超300亿平米，且老旧住房占比持续攀升，安全隐患突出，参考《深圳市既有房屋结构安全隐患查查办》 ，假设建造满20年起需进行定期检测，对应待检存量房面积约132亿平米，按照检测单价7元/平测算存量房检测市场规模约924亿，空间广阔，后续房屋养老金制度落地有望为定期检测提供资金支撑，加速下游需求放量。

从房屋质量保险评估来看，当前我国多省市稳步推进工程质量潜在缺陷保险(IDI)制度，目前广州、上海、重庆、北京等地已在住宅项目中强制执行，要求住宅工程强制投保。将“ 房屋安全保险”作为房屋安全管理长效机制三项制度之一，后续预计将在更多省市铺开，有望带动工程质量保险评估需求上行，相关业务包括前期质量风险识别与评价、 全过程质量风险控制、辅助制定承保策略等。

房屋养老金制度建立后，有利于落实老旧小区安全工作，通过换新修缮等动作，也有望促进房屋的保值增值，增强其稳健性和流动性，并推动房地产市场蓬勃发展。老旧小区改造长效机制建立后，旧改工程规模提升，传导效应下，下游建材行业需求有望逐步复苏，防水、涂料、管材、保温材料等细分领域或将受益旧改，小B端及C端需求提升。此外，还将刺激相关产业链的发展，如智能家居、节能环保等领域。（本文首发于钛媒体app，作者｜孙骋，编辑｜刘洋雪）

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