西安旅游住宿业宏观环境分析：经济增长与发展规划的影响

一、西安旅游住宿业宏观环境分析

1.1 宏观经济环境

西安，古称长安、镐京，是关中平原城市群核心城市、“一带一路”核心区、中国西部重要中心城市； 2018年2月，国家发展改革委、住房城乡建设部印发《关中平原平原城市群发展规划》支持西安建设国家中心城市、国际综合交通枢纽，具有历史文化特色的国际化大都市。近年来，西安本地生产总值逐年增长，但增速有所下降。 2017年增速达到近年来最低值，2018年出现反弹。2018年地区生产总值达到8349.86亿元，GDP增速为8.2%； 2019年经济总体平稳、稳中有进，上半年国内生产总值4142.34亿元，增长7.0%；西安不断扩大有效投资规模，优化投资结构。西安统计局统计数据显示，2018年第三产业投资布局占比84%。 2019年1-8月，投资增速企稳小幅增长，​​第三产业投资增长1.7%。全省经济运行平稳，但当前外部环境总体趋紧，经济下行压力依然存在。

1.2 旅游市场环境

西安是中华文明和中华民族的重要发祥地之一。历史上已有十多个朝代在此建都。西安是我国最佳旅游目的地，也是中国国际形象最佳的城市之一。其六处遗产地中有两处已被列入名单。以其深厚的历史文化底蕴和丰富的旅游资源被列入《世界遗产名录》。 2018年，西安旅游硬件设施更加完善，西安至香港高铁直达、地铁4号线开通，荣获“2018年度最具幸福感城市”称号。这个城市历史文化底蕴深厚，旅游资源丰富，旅游硬件设施日益完善。旅游接待量快速增长。 2013年至2018年，西安旅游接待量增长10.38%以上。 2016年旅游接待量增速最低，为10.38%。 2018年，旅游接待人数突破2亿人次，达到24738.75万人次，增速最高达到36.73%；旅游总收入和游客接待量增速均呈现“U型”格局，2018年达到最高峰。2018年旅游总收入2554.81亿元，增长56.4%。

2、2019年西安酒店市场分析

近年来，随着“一带一路”建设和“高铁时代”发展，西安国内外游客数量和旅游收入持续增长。众多国际品牌酒店竞相入驻，本土品牌酒店迅速扩张，西安酒店市场升温。去年，强劲的城市营销策略和网红效应极大地刺激了西安酒店市场需求的爆发式增长。今年依然是热点。继无水港一统之后，长安朋友圈不断扩大，人口超千万，还有新机场、地铁等，根据中期规划，商旅市场需求持续增长。从供给来看，高端酒店呈现快速增长，竞争压力加剧。截至目前，2019年新增中高端酒店35家，新增客房4746间。据麦点研究院第三方酒店预订平台实时不完全统计，共计新增中高端酒店35家，新增客房4746间。 2019年，西安市共有住宿酒店16973家，其中中高端酒店（四、五星级酒店和四、五星级标准酒店）330家。酒店共有客房58,772间，市场份额为1.94%。里程碑研究院共监测了323家中高端酒店。以下分析将基于里程碑研究院的监测统计分析。

2.1 主要行政区域酒店分布

西安中高端酒店高度集中，区域差异明显。监测的323家中高端酒店覆盖西安市（西咸新区）所辖10个行政区和1个功能区，主要分布在雁塔区、未央区、碑林区、莲湖区、新城区、临潼区，这六个行政区占市场总量的93.19%，市场总量占比分别为32.51%、17.34%、分别为17.34%、13.31%、8.98%、3.72%。西安的中高档酒店密集分布在雁塔区，这意味着雁塔区拥有最多的中高档酒店。是全省经济文化中心西安市中心城区最大的核心区，辖内有西安市高新技术产业发展。曲江新区和曲江新区是两个国家级经济开发区。区内有大雁塔、曲江塘遗址、陕西历史博物馆、青龙寺等著名景点。还拥有西安国际机场、高铁站等旅游硬件设施，交通便利，酒店分布最密集。第二大酒店分布区是未央区和碑林区。未央区是丝绸之路的起点。辖国家级西安经济技术开发区、西咸新区沣东新城、浐灞生态区。著名的名胜古迹有秦阿房宫遗址、汉未央宫、唐大明宫遗址等。入住该地区酒店的游客主要以商务出差、其次是休闲度假；碑林区入选2018年全国百强区之一，是陕西创建地区数量最多的地区。最早的博物馆是西安碑林博物馆，是一个文化教育发达、文物收藏丰富、市场经济繁荣的城区。该地区亲子主题、情侣主题酒店密集。

2.2 主要商圈/景区酒店分布

此次监测的323家中高端酒店共涉及西安市34个商圈/景区。酒店相对集中，主要分布在钟鼓楼回民街（市中心）、高新技术开发区/绿地发展中心、大雁塔、曲江旅游区、火车北站/市政府、市图书馆/凤城二路、小寨/省体育场、临潼兵马俑旅游区。这七大商圈较为热门，共有酒店216家，占西安酒店总数的10%。中高端酒店市场占比约70%，占比分别为18.58%、16.41%、9.60%、7.12%、5.88%、5.57%、3.72%。其中钟鼓楼回民街（城城中心）酒店数量最多。区域酒店以地铁1号线为中轴线、以钟鼓楼为中心点分布。商圈内各类酒店林立；高新区/绿地会展中心酒店数量排名第二。该商务区是西安与中国西部之间的高科技中心。走在科技产业前沿的绿地会展中心是西安举办国际性、地区性和全国性展览、会议和社交活动的最佳场所。与其他商圈相比，该商圈以商务旅客为主；在热门商圈中，临潼兵马俑旅游区酒店数量相对较少，但也有12家中高端酒店。区内拥有西安兵马俑、华清池两个5A级景区，旅游资源丰富。商圈内的酒店以休闲度假酒店为主。主要是客户群。

2.3 酒店品牌分布

在西安的中高端酒店市场，品牌经营已成为主流。西安品牌酒店云集，占品牌酒店市场的51.7%，涉及品牌共81个，以国内酒店品牌为主。其中国内品牌酒店111家，占品牌总数的66.47%，国际品牌酒店56家，占品牌总数的66.47%。占品牌总量的33.53%。国内品牌酒店中，亚朵集团旗下的亚朵品牌分布最广，占品牌量的8.98%，其次是分布较为抢眼的美豪、美豪兰蒂斯和依依，其品牌市场份额分别为分别为5.39%、5.39%和4.79%；国际品牌中，排名前三位的品牌为美居、智选假日和希尔顿欢朋，占比分别为4.19%、2.19%和1.8%；从商圈来看，监测酒店品牌分布相对集中，主要分布在高新区/绿地会展中心、钟鼓楼回民街（市中心）、大雁塔曲江三个商圈旅游区，共占据品牌市场50%的份额。 50.30%。

3、2019年西安酒店经营业绩分析

就酒店市场运营表现而言，除了平均房价和入住率外，酒店营销和市场认知度也是不可忽视的重要部分。麦甸地区酒店舆情指数MCI中的运营指标数据在一定程度上反映了各酒店在当地市场的认知度，同时也为各酒店衡量其市场地位提供了参考。

3.1星级酒店平均房价

西安市平均房价整体呈下降趋势。 2011-2017年西安市星级酒店价格水平中，五星级酒店均价整体呈下降趋势，2017年有所回升，2011-2017年均价为588元/晚/间。 2011年平均房价达到最高值720元/晚/间，2016年平均房价达到最低峰值518元/晚/间；四星级酒店平均房价呈现“凸型”变化，2013年达到最高值347元/晚/间，2013-2017年逐年下降，达到最低值279元/晚/间。 2017年的房间； 2011年至2017年三星级酒店平均房价呈现“波浪状”格局，整体波动较小。 2011年至2017年平均房价为197元/晚/间，2014年达到最高值205元/晚/间，2017年达到最低值185元/晚/间。

3.2星级酒店平均入住率

西安市星级酒店平均入住率显示，星级越高的酒店平均入住率越高。整体平均入住率变化呈现“U型”格局。 2011年至2013年，星级酒店平均入住率逐年下降。 2013年至2017年，平均入住率呈逐年上升趋势。五星级酒店方面，2011年至2017年平均入住率为60.17%，2017年达到最高入住率69.10%。2013年至2017年整体入住率呈线性增长；四星级酒店方面，2011年至2017年平均入住率为60.33%，略高于五星级酒店。入住率在2013年达到最低值55.60%，在2017年达到最高入住率66.10%。从变化来看，2011年至2013年逐渐下降，2015年至2017年逐渐上升；三星级酒店方面，2011-2017年平均入住率为55.06%，2016年达到最低值47.8%，2011年最高值为64.8%。整体入住率较2011年呈下降趋势到2016年，然后在2017年反弹达到54.8%。

3.3 主要商圈/景区经营指标分析

麦点研究院监测数据显示，商圈经营水平存在明显差异。旅游区整体经营较为突出，品牌酒店经营表现较为抢眼。星级越高，运营指数越高。热门商圈中，旅游区经营指数较高，反映出旅游区商圈酒店整体宣传水平较为突出，游客对酒店认知度较高。其中，临潼兵马俑平均运营指数最高，为平均运营指数。唯一指数超过0.2的商圈。同时，该商圈的整体标准差也最大，反映出该商圈中高端酒店经营水平参差不齐。该商圈经营指数最高的是悦榕庄酒店及度假村。西安临潼悦椿温泉酒店;大雁塔曲江旅游区平均经营指数排名第二，万豪国际集团旗下西安W酒店经营指数表现最佳；火车北站/市政府、市图书馆/凤城二路平均运营指数相同，为热门商圈中最低。该商圈酒店需加强酒店宣传力度，增强潜在客群的市场认知度。

4、2019年西安酒店目标客群分析

4.1 酒店潜在客群分析

百度指数显示，6、7月，西安酒店潜在客群搜索达到高潮，包括“西安音乐喷泉”、“西安兵马俑”、“西安美食”、“西安“三日游”、“西安景点”、“西安景点”、“旅游攻略”等相关关键词热度较高，可见潜在搜索客户以休闲度假旅游为主。从搜索热度来看，整体潜在客群同比增长11%，环比增长13%。因此，2019年西安酒店搜索热度呈上升趋势，酒店潜在客群市场持续升温。

西安酒店市场的潜在客户中，从年龄分布来看，习惯搜索“西安酒店”的人群往往比习惯搜索“西安酒店”的人群更年轻。经常使用“西安酒店”搜索酒店的潜在客户集中在20岁至39岁年龄段，占比73.64%，其TIG指数超过100，表明该类潜在客户群体与酒店高度吻合。目标客户群。在“西安酒店”下搜索酒店的潜在客户群体也集中在20岁至39岁年龄段，占比63.59%。但其TIG指数不超过100，因此该类潜在客户群与目标客户群一致性较低。从性别分布来看，男性更喜欢使用“西安酒店”搜索酒店，占比55.03%，女性更喜欢使用“西安酒店”搜索酒店，占比50.87%。

西安酒店市场潜在客群中，从客源分布来看，潜在客群主要来自东北、华北地区。其中，该省搜索热度最高，其次是黑龙江、山西、辽宁，占据前三名。从城市来源来看，该城市是主要的潜在客户群体，其次是北京和成都；在使用“西安宾馆”、“西安宾馆”等习语的区域客户群体中，西北地区的潜在客户更喜欢使用“西安宾馆”来搜索酒店。

4.2 主要商圈/景区OTA点评分析

在线信息中的评论信息对于酒店的潜在客户来说与亲友的推荐或建议一样重要。在线评论是酒店的推荐门面，电子口碑对于酒店来说越来越重要。据中值研究院监测的OTA评论显示，在六大商圈中，平均好评率在86%至91%之间，各商圈平均好评率差异并不显着。平均好评度排名前三位的商圈分别为小寨/省体育场、火车北站/市政府、高新区/绿地会展中心、大雁塔曲江旅游区，平均好评度为90.7%，分别为90.67%。 、90.42%、90.42%，集中在雁塔区地铁2、3、4号线交叉口区域。小寨/省体育场的点评率最高，酒店规模排名第六，点评总数排名第四。可见，该商圈最受实际客群欢迎，更容易产生二次消费，受到游客青睐。高新区/绿地会展中心和大雁塔曲江旅游区平均好评率相同。它们也毗邻商业区。商务区的游客以商务旅客为主；市图书馆/凤城尔鲁提酒店的进步空间最大，平均好评率最低。

4.3 主要商圈/景区点评指数分析

2019年西安六大商圈/景区平均评价指数及分散程度如图11所示。六大商圈平均评价指数排名分别为大雁塔曲江旅游区、小寨/省体育场、市图书馆馆/凤城二路、钟鼓楼回民街（市中心）、高新技术开发区/绿地会展中心、火车北站/市政府等临潼兵马俑旅游区，对应的平均评价指数分别为51.43、49.46、49.28、49、48.13、47.35、46.26；平均评价指数最高的商圈是大雁塔曲江旅游区。该商圈酒店市场认可度较强，品牌酒店占比51.61%，但点评评分并不是最高。 ，但与排名第一的小寨/省体育场仅相差0.32%，且该酒店在OTA平台分布更广泛，使其成为平均评价指数最高的酒店。同时，该商圈评价指标总体标准差较小。可以看出，商圈酒店之间的知名度差距并不明显；临潼兵马俑旅游区平均评价指数最低，评价指数总体标准差最高，反映出商圈酒店在实际受众中的受欢迎程度存在严重分化。

5、2019年西安中高端酒店舆情指数（MCI）分析

麦甸区域酒店舆情指数综合了酒店的经营指数和点评指数，在一定程度上代表了酒店在当地市场的影响力和知名度。也就是说，麦甸地区舆情指数（MCI）高的酒店在市场整体表现上往往更具竞争力。

5.1 主要商圈/景区舆情指数分析

西安市重点商圈/景区酒店MCI指数水平与大众点评指数水平分布一致。主要商圈/景区平均MCI指数分布在46-52之间。主要商圈之间的市场影响力差距不是很明显。平均舆情指数最高的商圈是大雁塔曲江旅游区。大雁塔曲江旅游区有地铁3、4号线，交通便利，拥有大雁塔、唐代芙蓉园、曲江池等历史文化资源。是西安市重点旅游区和商务区。该商圈内的酒店市场竞争力最强。该商圈以浪漫情侣主题酒店和商务主题酒店为主。同时，商圈整体标准差较小。这反映出商圈内酒店之间的竞争力差距还不是很明显。一家酒店想要脱颖而出，就需要强化自己的特色。临潼兵马俑旅游区平均舆情指数最低，但平均经营指数最高。因此，潜在客户群体的认知度会更高，但其电子口碑还有很大的提升空间。要想留住实际客户群体的青睐，扩大潜在客户群，提高酒店群体的知名度，就需要重点改善酒店入住体验。

5.2 主要商圈/景区品牌分布

西安主要商圈/景区中，高新技术开发区/绿地会展中心、钟鼓楼回民街（市中心）、大雁塔曲江旅游区、火车北站/城区会馆、小寨/省体育场、市图书馆 / 凤城二路、临潼兵马俑旅游区品牌化程度分别为66.04%、55.00%、分别为51.61%、56.52%、44.44%、36.84%、16.67%。高新区/绿地会展中心品牌体量最大。其中，单体酒店占比47.22%，品牌酒店占比52.78%，略高于整个市场的品牌化程度。国内品牌占据优势，国内品牌占比35.19%，国际品牌占比17.59%。国内品牌酒店中，亚朵品牌占比最高，占比5.09%，其次是美豪、依依；国际品牌酒店中，雅高旗下美居酒店占比最高，占比为1.85%，其次是希尔顿和智选假日酒店，占比均为1.39%。

6.西安酒店发展趋势及建议

随着西安“一带一路”建设，高铁、地铁、高速公路等交通设施日趋完善，旅游需求快速增长，西安高星级酒店数量持续增长，并且有向倒金字塔结构发展的趋势，品牌经营也越来越占主导地位，各类星级酒店呈现集群化、分布化的趋势，集中在雁塔区、未央区、碑林区区、莲湖区、其他主城区，聚集在商圈、交通要道和旅游景点周围，相应酒店的竞争压力加剧，酒店应重点打造核心竞争力。

6.1 热门投资热点——市中心

根据麦点研究院编制的西安市中高端酒店空间布局，近几年新开业酒店中，以雁塔区为代表的老城区酒店年入住数量为多。西安城市空间发展布局显示，市中心酒店数量和规模仍处于快速发展阶段。以中高端酒店为代表的酒店业要紧扣旅游发展总体规划，满足日益增长的旅游接待需求。西安中高端酒店的布局将与西安的城市化进程相一致。西安当前的城市发展空间呈现为“九宫格局、棋盘路网、轴线突出、一城多中心”的空间布局。在西安未来的城市规划中，城市中心将是核心并利用南北轴线开发古都文化遗产带，引领西安历史文化旅游和现代服务功能，成为古都西安的商贸旅游中心和核心显示面积为西安未来的城市形象，引发市中心酒店市场持续升温。

6.2 品牌经营逐渐成为主流，酒店市场更加细分。

酒店市场挤泡沫的时代已经到来，也是一个价值回归的时代。传统的住宿业务经营已成为过去。随着互联网的发展，酒店预订渠道迅速发展。游客不再含糊地跟着导游办理报到手续，而是提前做好安排。一份好的入住指南会增加酒店之间的竞争力。品牌经营逐渐成为主流，酒店市场更加细分。现分为机场酒店、商务酒店、会议酒店、会展酒店、博彩酒店、全套房酒店（公寓酒店）、度假酒店等。西安中高端酒店市场发展迅速。酒店只有专注一件事，做到尽善尽美，细分市场，差异化定位，才能产生品牌力，赢得游客的青睐。据麦点研究院统计，西安中高端酒店市场中，品牌酒店占比51.7%。但目前品牌酒店与单体酒店的舆情指数差距并不大。在各大热门商圈中，各大型商圈的舆情指数差距依然不明显，这揭示了酒店在打造品牌知名度方面还有很大的提升空间。目前还处于探索期。酒店需要转型升级。业主和经营者必须适应市场需求。从竞争对手和市场空缺中寻找机会，建立自己的比较竞争优势，以差异化经营和特色服务的形式打造自己独特的品牌。

7、2019年西安市中高端酒店舆情指数（MCI）完整榜单

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