中国房地产市场未来发展趋势分析：刚性需求与新兴地产崛起

迪安的观点

江苏东方房地产研究院院长郭敬礼给出的答案是：“都不是”！

郭院长认为，中国房地产市场的走势有其自身的规律，未来我国房地产市场的发展有三大趋势：

1、房地产市场需求依然旺盛。

城镇化需求、改善住房需求、投资需求、投机需求是房地产市场的四大需求。现在中央决定坚决遏制房价上涨，打击炒房需求，确实会减少一些一级市场的需求。根据我们的研究，炒房需求约占商品房销售总量的10%左右。我国房地产市场主流仍以城镇化发展、改善性需求等刚性需求为主。与此同时，“文旅地产”、“居住地产”、“商业地产”等新兴房地产业快速崛起，将成为我国房地产市场的新领域，带动我国新的消费需求。国家的房地产市场。

2、全国房价总体将继续高位盘整。

过去房价上涨的局面一定会被打破。在房价已经很高的地区，政府在一定时期内不会允许房价再次上涨，甚至可能会小幅下跌。在房地产泡沫明显的城市，下降幅度会更大。在尚未上涨的地区，在房价远低于全国平均水平的城市，还有上涨的空间。当然，这不会是房地产投机驱动的，而应该是刚性需求驱动的。因此，地方政府必须控制好自己的防区，严密防范。我们将坚持下去，停止炒房，确保刚性需求群众能买到合理的房子。简而言之，房价不会一刀切。有的地区房价会严格控制，不涨，有的地区则按市执行政策。从我国经济发展的趋势来看，“房价”既不能大幅上涨，也不能大幅下跌。

三、加快建立房地产市场长效机制。

建立长效机制已经谈了很多年了。目前，全国不动产登记已基本实现联网。住房供给结构、土地供给结构转变的各项政策相继出台，配套实施正在研究之中。北京、上海、广州、深圳相继出台新的《城市住房发展规划》，从中我们可以发现，我国房地产市场的格局正在发生变化。房产税也在紧锣密鼓地研究和操作中。雷声越来越大。这场雨是迟早要下的，估计距离房产税实施也不会太久了。我国房地产市场长效机制的构建必将有利于新时代我国经济社会发展。

综上所述，我们对楼市还是充满信心的！中国房地产市场仍然是中国新时代经济的支柱产业，必将为人民创造更加美好的家园。未来，中国房地产市场一定会更加平稳健康发展！

郭敬礼

江苏东方房地产研究院院长

中国房地产市场受政府宏观调控引导，总体可控。我认为未来一段时间，既不会出现快速上涨，也不会出现快速下跌。中国股市基本上是一个投机市场，庄家扮演主要角色，因此风险较大。任何时候，投资房产都可以理解为价值投资，而投资股票只能理解为风险投资。

张跃伟

大理市房地产协会常务副会长兼秘书长

我仍然看好房地产，原因如下：

1、中国城镇化率较低，全国平均水平在50%左右。房地产还有很大的发展空间。

2、中国中产阶级逐渐形成，但投资渠道狭窄。中国股市太混乱，无法真正与国际接轨。监管薄弱，风险高。另外，如果按照同等购买力计算，人民币贬值幅度较大。从投资的角度来看，只有房地产更“靠谱”。

3、差别化调控政策仍将持续，大理等宜居城市仍将吸引全球投资者的关注。

4、地方政府高度依赖“房地产金融”。中央政府想要规范和处理政治，但地方政府仍然喜欢以房地产为核心。

陆勇

南京信息学院教授

江苏东方房地产研究院副院长兼专委会秘书长

简单地说：股票充其量只是一张纸。毕竟房子还有一些砖瓦。算上政府土地，毕竟还是能保值的。股市没有底线，你不知道能跌到什么程度。

田长光

三江学院教授

江苏东方房地产研究院研究员

因为玩股票和玩房地产有一个共同点，那就是需要有专业知识和技能，而且还要敢于冒险。还有区别，就是玩家对各自市场的把握和判断是否准确。

未来房地产走势很难预测，因为不确定因素太多。一是美联储加息，影响人民币兑美元汇率，导致资本外逃；二是贸易战影响出口；第三，国家将加大对影子银行的管理力度，银行放贷会特别谨慎；四是尽快启动农村土地所有权、承包权、经营权调控工作，有计划、有目的地盘活农村土地。第五，房产税的开征可能会给小产权人一条出路；六是中央坚决贯彻房子是用来住的思想。第七，如果过度打压房地产，中国经济增速将会放缓，这是全国人民都不愿意看到的。

综上所述，预测未来房地产走势更为复杂。只能说明年房价可能会上涨。因此，我们应该根据未来各因素的发展趋势，及时作出阶段性​​判断，科学把握房地产发展的脉搏。

葛彦明

江苏东方房地产研究院执行秘书长

南京新闻传媒集团乐生活营销网络总经理

有钱才能买房，有钱才能提高房价。以前银行敢借两辈子的钱，所以大家都买，现在没钱了。从国际经济环境和国内民生状况来看，未来老百姓的钱从哪里来？后续政策很难判断，所以现在还不能说后市是好是坏。

刘云丽

安徽省审计院物业管理专业带头人

2015年以来，房地产去库存开始显现成效。中央大力去杠杆、金融去杠杆。购房者和房地产开发商都经历了前所未有的财务压力。三限政策下，房价涨幅短期内或将保持平稳。当地拍卖市场冷清，地方政府或将放松政策。例如，注册价格不包括装修价格。数据显示，房价下跌实际上上涨，房价将稳步上涨。 。

住房城乡建设部通知各地年底前制定2018-2022年房地产业五年发展规划，强调要确保五年租销比各达到50%。二三线城市压力较大。为了控制房价的上涨，这种一刀切的做法我个人认为是值得商榷的。二三线人口流动数量固定，必然导致空置房屋增加，造成资源浪费。

程璐

中国民主同盟江苏省法制委员会委员

一线、二线城市都将出现增长。因为有刚性需求，金融等资本和资源就会来追求利润。这就是大城市的虹吸效应。从一定意义上说，房地产市场是一个国家或地区经济社会发展的镜子和参考指标。在发达国家或地区，房价必然比较高。在欠发达国家或地区，房价必然比较低。可能有人说起印度，会认为孟买和加尔各答的房价也很高，因为这两个城市是印度最好的城市。

用房产税来调节房价本身也是一个借口，但只是增加政府收入的需要。政策等理论的东西太遥远了，实践才是检验真理的唯一标准。

张逸夫

江苏东方房地产研究院研究员

股市是虚拟市场加上监管机制缺陷，楼市是物质市场加上坚强意志，两者都存在变数，但后者更可靠。至少在目前的环境下，股票投资是一种金融产品，住宅投资也是一种金融产品。房地产投资是民生产品和市场商品的双面产品。

现在调控已经基本深入楼市，房地产几乎不可能出现明显波动。买房的风险不可能像股市一样长期存在风险。但买房的时候需要慎重选择好城市、好项目、好房子。

事实上，对地方财政的依赖、地方债务长期难以化解、金融对房地产的介入过深甚至是捆绑。这些因素都可以给预计房价大幅下跌的人们一盆冷水。更何况，急需之火还远未熄灭。因此，即使股市连续十次涨停，在中国，也远不如房地产可靠，投资房地产也没有那么安全舒适。

谷雨

上海梅溪投资房地产事业部副总裁

金融只是调节经济的工具，它是表象。归根结底，我们要懂得执政思想。房屋将被出售，租金将上涨。这并不矛盾。不可能实现全面上涨，但存在局部结构性市场情况。

张景云

红星地产项目开发经理

二孩计划生育政策已经放宽两年。数数这两年又有多少人生二胎了！中国人的想法一直是给孩子准备一套房子，结婚，所以房价不可能在25年内下降。此外，现在房屋的设计寿命为40年。一二三四线城市很多房子都已经破旧不堪，需要重新设计建造，所以房地产开发是永恒的！

周志坚

未来一段时间房地产肯定会“降温”，但不会突然崩盘。以时间换空间，在高位进行整合。不过，目前的股市确实有投资价值，对于一些优质公司还是可以适当配票的。

李娜

江苏东方房地产研究院常务副秘书长

南京市工商联城镇化建设商会执行会长

房地产市场泡沫破灭并逐步回归理性是必然趋势。不过，股市风险依然存在。进入市场时需要谨慎。投资不能投机取巧。实体经济才是未来真正的投资方向。唯有制造才是中国之魂！

胡玉琴

南京市房地产学会秘书长

我觉得房子比股票更靠谱！然而，房地产投资并不像以前那么简单。只要你买了，几乎就赚了。我认为未来市场会更加分化，所以大家一定要谨慎，不要乱买。就像现在很多投资公寓的人一样，很容易陷入陷阱。

李正红

江苏东方房地产研究院业务部副主任

从当今的政策导向来看，国家乡村振兴战略对房地产发展具有积极意义。首先，无刚性需求的群体选择居住相对宽松的四五线城市。互联网和高铁的发展，拉近了四五线城市与一线城市的距离。距离目前，大多数品牌开发商在这方面已经有了很大的发展。这波浪潮带来了四五线城市的房价大幅上涨，乡村振兴战略导致很多乡村消失。有效节约土地，实行农民集中住房。 、土地出让指标向一二线城市倾斜。此时，一二线城市对房地产市场的打压空前严厉，压制了大量投机行为。此时的房价正是刚性需求抄底的机会。如果这波浪潮反弹到一线城市，有些人的一生可能就只有一个选择。已租！用老任的话来说，“我只能回农村了！”

股市方面，目前中美贸易战正在进行。市场本身并不好。外部资本市场千方百计做空人民币。现在如果不大幅下跌就好了！股市有风险，入市需谨慎。

范晓雪

江苏东方房地产研究院副秘书长

这些年来，中国的楼市和股市就像跷跷板一样，一高一低，东不亮西亮。 1898年的戊戌运动，房地产和股票双市场上演了一段“双黄双凉”时期。抛开孙宏斌先生“金句”的意图和出发点，我们先来说说事实。无论当前楼市现状和发展趋势如何，中国房地产市场在相当长一段时间内不会发生根本性变化。就像放风筝一样，线在你手里，你可以控制高度、距离、远近。

从老百姓有限的投资渠道来看，买房总是比买股票好。房地产的抗风险能力远不如股市。买房选“三好”才是明智之举——好城市、好地段、好楼盘。在一定时间内跑赢M2是没有问题的。股票市场则不同。即使没有可靠的流言，轻微的干扰也会导致它振荡。中国的股市就像一个赌场。中国股市深不可测。掌控股市的都是资本巨头。对于普通散户来说，像大海里的公牛一样进入股市的情况并不少见。它的范围可以从失去一切到失去一切。