上海学区房市场波动回顾：一年半的变迁与未来展望

好久没有写关于学区房的话题了。老读者应该也知道其中的原因。旧账号甚至因此改名。

近一年半来，上海学区房市场出现了前所未有的波动。我认为有必要回顾一下。这个话题应该不再敏感。我将在一个系列中写几篇关于这个主题的文章。 ，供读者参考，也为自己留下足迹。一年多前，我专门写过一篇文章，链接：

当时，上海学区房市场正如火如荼。

热门学区的房价每天都在上涨；论坛上学区房的业主就像打了鸡血，扎堆互相攻击，贬低别人，抬高自己；各种无良公众账号正在到处乱说乱说。

一群对应学校不太好的小区业主联名公开信，要求把隔壁的名校改掉，或者把对应学校改个更好听的名字。

那几个月，我见识了世间的种种。

回头一看，地上的鸡毛都变成了笑话。

“这些人真的关心孩子的教育吗？

并不真地。

他们关心的是自己的资产能否快速上涨并带来效益。

在巨大的利益面前，人们被蒙蔽了双眼

没有人看到迫在眉睫的巨大风险。 ”

所以在那篇文章的最后，我写了这一段。

“每个市场参与者在用真金白银用脚投票的同时，也通过自己的行动增加了达到极限的风险。同样，因为政策而实现的增长，也可能因为政策变化而产生损失。”

——2020年12月31日

01

1. 成本效益案例

这篇文章发表几天后，我举办了两场相关主题的讲座。主要目的是建议浦东、闵行不要追求某些涨幅特别大的目标。政策风险已经非常接近。

参与过的观众可能还记得，当时的PPT中有这么一页。

当时我并没有把曹阳三村和阜外/涧西双学区的住房进行比较。曹二附校这样的九年制学校的小学，根本无法和富外这样的浦东准一流公立小学相比，但两人都是九年级。出口毕业数据仍具有可比性。

从上图可以看出，曹二附校与建平西学校同年录取数据处于同一水平。涧西在四校录取率和复考率等方面与其他城市相比具有优势。曹二附校同年级。八级高中的录取率更胜一筹，量化后两所学校的详细录取数据几乎相同。而且，曹二附校还隐藏着一条受新政影响微乎其微、鲜为人知的升学之路。未来将会揭晓。优点。

注：曹二近三年高考平均录取水平在建平和晋才之间，晋源靠近阳泾，宜川靠近南汇，曹阳靠近东昌。

但当时两所对应学校的房价却相差很大。下图是2021年1月两所学校的两套类似房型的房子，同一级别的毕业数据，以及面积相近的两套房子。前者的价格仅为后者的44%。

（2021年1月房屋清单）

扣除位置因素后，后者比前者至少贵300万。这不是一个随意的价格。当时，梅园地区的学区房还在上涨，涧西学区40至50平米、两室的单套房在700万元以上。 ，有真实的交易记录。

两者看似荒唐的巨大价差，是浦东、普陀两区招生政策差异、私彩后巨大的溢出需求流、传统偏见、信息不对称叠加的结果。

不管出于什么原因，那段时期选择后者的家长为同级别学校支付了近300万的溢价。大部分溢价将在未来几个月内被消除。

这种现象在闵行和浦东这两个户籍对应的居住区普遍存在。因此，在去年文章的最后，我写下了这段话。

“所以，如果你的孩子距离上小学还很远，而你的目标是近期涨幅特别大、学费特别高的学区房，我建议你洗把脸，冷静一下下来，想想自己真正需要什么，认真考虑性价比问题。如果你真的想为了孩子的教育而读书，又不急于赶末班车，建议多了解一下。上海各区的实际教育模式和情况。可能会发现，性价比更高的选择其实并不少。”

2020 年 12 月 31 日

02

2、政策黑天鹅和暴跌如期而至

在我的文章和讲座发表后没几天，一系列政策组合随之而来，其力度远远超出预期。

第一拳：1月22日，上海限购政策升级：夫妻离婚，自离婚之日起3年内，夫妻任何一方购买房屋的，按夫妻拥有的房屋套数计算家庭中的房屋数量。

影响：针对已经拥有多处房产并计划离婚和突破购买限制的买家。

第二拳：3月16日，中考细则颁布，史称316细则。目的是利用升学的杠杆作用，防止户籍相应地区的小学至初中毕业生集中到少数热门学校。

影响：浦东人气航母公办初中受损严重，中学以上毕业生升职通道被降级。