魔方生活服务集团再度递表港交所：2022年收入17.14亿元，净亏损2.46亿元

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第一份招股说明书到期后的第33天，魔方公寓的母公司魔方生活服务集团（以下简称：魔方生活）向港交所提交了另一份表格。这家中国最大的集中长租公寓运营商在过去三年更新了其财务和运营业绩。

2020年至2022年，公司营收分别为9.49亿元、14.71亿元、17.14亿元。 2022年营收同比增长16.5%，较2021年55%的同比增幅大幅下降。

2022年9月，魔方生活首次披露招股书。当时，公司经营数据更新至2022年6月31日，净利润仍为盈利。不过，最新招股书显示，截至2022年底，该公司已录得净利润。亏损2.46亿元。

与此同时，魔方生活面临着流动性紧张的情况。招股书显示，公司流动负债净额由2021年的15.37亿元增长至2022年的24.36亿元，增长57.6%。截至2022年末，魔方生命现金及现金等价物为3.45亿元，不足以覆盖短期负债。

1、上半年盈利、下半年亏损

2017年，当长租公寓行业疯狂抢夺市场份额时，魔方生活并没有选择跟风扩张。由于与大股东华平对赌失败，创始人、前董事长葛兰于2018年套现股权并辞职。随后，华平分别向魔方公寓任命酒店职业经理人郑南燕和刘佳。董事长兼首席执行官。此后，魔方公寓也被外界贴上了“以酒店为主的长租企业”的标签。

2020年前后，长租公寓行业迎来了一场雷雨。蛋壳公寓被纽交所退市、青客公寓从纳斯达克退市后，魔方生活开始扩张。

招股书显示，2020年、2021年、2022年，魔方生活运营公寓总数分别为39030套、75887套、76245套。其中，特许管理和第三方管理公寓数量分别为7,149套、25,813套和25,412套。此类管理公寓约占总收入的3%-5%。 Rubik's Life 的大部分收入来自直销。运营，即向目标公寓业主租赁整栋楼，签订10至15年的长期租赁合同，装修后出租。

可以发现，2021年期间，魔方生活的运营公寓数量大幅增长，同比增长94%，2020年几乎翻倍。同年，魔方公寓收购了旗下21家项目公司，以及上海银辰、上海晶宏、上海豪吉、上海翰墨、上海摩云酒店管理等公司及尚坤旗下项目。一系列收购增加了魔方生活2021年的营收和净利润。该公司2021年净利润为3亿元。

在收购放缓的情况下，魔方人寿的财务状况在2022年重新回到亏损状态。招股书显示，受疫情爆发的不利影响，魔方人寿2022年录得净亏损2.46亿元，较2022年略有下降。大于2020年净亏损2.31亿元。

36氪发现，魔力人生的亏损集中在2022年下半年。该公司2022年9月提交的第一份招股书显示，2022年上半年，魔力人生净利润为41万元。

对于2022年全年净利润亏损，魔方生活指出：由于2022年春季上海公寓入住率受疫情拖累，期内增长低于预期，公寓网络扩张计划也受挫；此外，2022年12月和2023年1月期间，受全国疫情影响，入住率有所下降。 2022年12月，魔方生活直营公寓出租率和续租率分别下降2.2%和5%。

2、入住率低于保障房REITs

与整个集中式公寓行业相比，魔方生活的整体出租率低于房企旗下的长租品牌。 2022年魔方整体平均入住率为84.4%。根据万科2022年财报，博宇2022年出租率为93.3%；华润有巢房产投资信托将于2022年12月上市。截至2022年9月30日，其底层资产出租率为94%。

招股书显示，截至2022年12月31日，魔方生活约66.7%的公寓采用直营模式运营。这种模式通常在相关公寓开始产生收入之前涉及大量的前期资本支出。资本支出包括进行市场研究和评估扩张目标地点、确定公寓、向业主预付租金以及改造公寓社区以使其适合租赁。

业内人士向36氪表示，目前市场上的REITs产品仍以保障性租赁住房项目为主。魔方持有的大部分市场化租赁项目尚未获得明确的政策支持。而对于“保障性”公寓项目，由于其民生属性，政府对租金价格和涨幅设置了较多限制。对保障性租赁住房的经营现金流产生一定影响后，一定程度上会压低REITs的现金分配。速度。因此，对于魔方生活的投资者来说，通过上市退出目前是一个更好的选择。

据了解，华平投资于2012年参与魔方公寓B轮融资后，成为魔方公寓母公司魔方投资的股东，最终持有魔方公寓51.62%的股份，为其第一大股东。魔方2012年A轮融资后估值为2.94亿港元； 2021年，魔方公寓E 轮融资后估值达到76.02亿港元。不到十年的时间，其估值增长了25倍。

在长期投资魔方公寓10余年的同时，华平投资于2015年联合创立盛旭地产，主要经营中高端租赁公寓，投资额1.7亿美元。随后于 2017 年追加投资 1.83 亿美元； 2018年，华平投资领投投自如投资40亿元人民币A轮投资。

2022年以来，这位美国老牌PE对中国长租公寓赛道的态度发生了微妙的变化。

2021年底，华平投资完成首支亚洲房地产基金募集，募资总额达28亿美元。 2022年6月，华平中国联席总裁魏震在接受媒体采访时首次阐释了这只基金的定位。对于“房地产行业最看好哪一类资产”的问题，魏震没有提及长租公寓。 。

他说，“首先要准确定义‘房地产’这个词，GDP‘脱实’中的‘房地产’主要指住宅建筑，随着经济的发展和成熟，很多房地产行业将会涌现。”新的非住宅类别已经出现，例如仓储、工业园区、停车场、数据中心等。”