魔方生活服务集团递表港交所，7.62万套公寓覆盖26城，能否改写长租公寓市场格局？

近日，魔方生活服务集团有限公司（以下简称“魔方生活”）向香港联交所提交报告。招股书称，截至2022年6月30日，魔方已运营公寓7.62万套，分布于全国26个城市的394个地点。

如果魔方生活能够成功IPO，它将成为长租公寓领域第三家上市公司。然而，目前其两位“前辈”的结局却并不那么美好——“长租公寓第一股”轻客公寓（FLJ.O）陷入破产危机，股价从最高点一路下跌点位95.25美元至今日2.40美元，缩水幅度超过97%；蛋壳公寓于2020年1月在纽交所上市，但很快陷入“爆款”和“出租贷”的泥潭，仅用了455天就退市。魔方生活能为资本市场带来怎样的“新故事”？

从目标客户群体来看，魔方生活将客户分为“白领”和“蓝领”，分别对应其两个旗舰品牌魔方公寓和9号楼公寓。北京、上海白领公寓月租金一般在3000元至6000元之间，其他城市月租金在2000元至4000元之间，面积在25至45平方米且自有厨房和浴室；蓝领公寓是宿舍。每个房间通常配备2至8张床位，每张床位的月租金为500元至1000元不等。

从运营模式来看，与“去中心化”的蛋壳和轻客不同，魔方生活是“中心化的长租公寓运营商”。招股书显示，与分散的长租公寓相比，集中的长租公寓具有稳定性、安全性等多种竞争优势。他们还可以为居民提供多种增值服务，为居民提供不同类型的社交活动。与此同时，中国租赁公寓市场一居室的供需不匹配现象长期存在，年轻人要么要为不必要的宣传买单。集中运营模式可以通过提供大量一居室公寓来解决上述错配问题，而不是额外支付公寓租金或与他人合租；而且，集中长租公寓运营商与大型机构业主签订长期整租协议，可以降低租赁成本。为了降低成本，运营商往往可以依靠集中采购系统、标准化产品和服务等来提高运营效率。

招股书显示，魔方生活在所有集中式长租公寓运营商中排名第三，在独立集中式长租公寓运营商中排名第一，市场份额约为3.0%。克而瑞数据显示，截至2022年上半年，中国住房租赁公司开业规模排名前两位的是万科博宇和龙湖皇冠公寓，均依托地产集团。

其中，万科博宇已运营约16.95万套，管理约20.99万套物业，出租率达94%；龙湖皇冠公寓已运营约11.1万套，出租率为93.3%，其中包括开业超过6个月的项目。是95.4%。魔方生活运营的公寓有7.62万套，平均出租率仅为82.4%，运营6个月以上的成熟社区出租率仅为83.9%。

尽管逆势扩张，营收不断攀升，但魔方生活的利润依然“飘忽不定”，2022年上半年净利润仅为41万元。招股书称，魔方生活正在收购小型区域公寓运营商。由于难以应对疫情带来的挑战，小型区域公寓运营商更愿意加入成熟的网络。公司公寓社区从2020年底的226个扩大到2021年底的395个，运营公寓总数从2020年底的3.9万套增加到2021年底的7.6万套，增长近一倍。 2019年至2021年、魔方生活实现营收9.47亿元、949分别为14.71亿元和14.71亿元。同期净利润分别为6355.1万元、-2.31亿元、2.95亿元。 2022年上半年，营收85亿，净利润却只有41万元。