康桥悦生活通过港交所聆讯，112个在管物业覆盖17城，即将上市

6月23日，康桥欢乐生活集团有限公司通过香港联交所听证会。

招股书显示，康桥悦生活拥有在管物业112个，在管总建筑面积约1570万平方米，覆盖三省17个城市。截至目前，已签约管理物业238个，合同总建筑面积3900万平方米，覆盖8个省份28个城市。

消息一出，意味着康桥悦生活距离上市仅一步之遥。

行业内，母公司尚未上市，先行产权分割的案例屈指可数。据了解，剥离前，康桥悦寿已暗中谋划近一年，进行了约10个月的股权转让和宣战操作。

在外界看来，康桥悦生活已经有了剥离主营房地产业务上市的痕迹。

多次股权转让及母公司正式撤资

2020年至2021年，康桥悦寿股份共发生3次股权转让及注资。

资料显示，北京康桥天一投资有限公司（简称“康桥天一”）和深圳市康桥易鑫投资有限公司（简称“康桥易鑫”）分别是康桥易鑫的两家直接控股股东。康桥悦人寿，持股比例为8:2。

其董事长兼非执行董事宋格伟通过间接持有康桥天益股份，成为康桥悦寿第一大股东。

据乐居财经了解，康桥天一的最终控股公司为河南博源全景企业管理咨询有限公司（简称“博源全景”）。宋革委会持有公司99.9%的股权。宋革委会通过康桥天一，实际上拥有康桥悦生活79.92%的股权。

2020年4月，博源全景从康桥益鑫手中接手康桥悦生活20%股权，宋革委会在康桥悦生活的持股比例也从79.92%增至99%。

8个月后，香港康达有限公司（简称“康达”）注资263.16万元收购康桥悦生活5%股权。博源全景股权被稀释至95%，宋革委会最终实益股份也从99.99%增加。 %下降至94.905%。

今年1月底，博源全景转让其持有的康桥悦生活95%股权，由河南康桥悦生活商业服务有限公司（简称“康桥悦生活”）接手。

据了解，香港康桥悦服务直接持有康桥悦生活商业服务100%股权。至此，康桥悦生活的最终控股股东成为香港康桥悦服务。

在业内人士看来，这也意味着康桥欢乐生活正式从母公司剥离。

凭借较强的地域属性，未来我们将积极谋划并购。

如今，康桥悦寿即将上市，其招股书中披露的2019-2020年各方面财务数据也在不断上升。

招股书数据显示，康桥悦生活2020年净利润为9180万元，较2019年的6010万元增长52.6%；收入进一步从2019年的3.63亿元增至5.76亿元。

“虽然财务状况不错，但康桥悦生活仍然有自己难以改掉的缺点。”物业管理行业专家表示，康侨悦生活作为一家起家于河南、深耕河南的企业，区域属性强、区域依赖度高。

截至目前，康桥悦生活91.8%的物业管理服务收入来自河南，95%的管理面积位于河南。

中国指数研究院数据显示，前100名房企住宅物业平均物业费在2元以上。康桥悦生活物业费由前期的1.78元上涨至1.97元后，仍低于百强住宅物业的平均物业费，直接影响了康桥悦生活物业管理服务的毛利率。

数据显示，2019年康桥悦生活整体毛利率为30.6%，2020年整体毛利率为30.7%。只能说是比较稳定，但没有太大的提升。

此外，根据招股书披露，康桥悦生活目前正在逐步将业务拓展至河南以外的重点地区，包括浙江省、江苏省、湖北省、河北省、广东省、山东省和陕西省。

值得注意的是，与碧桂园、融创、万科等大型房企旗下的物业公司可以直接承接母公司管理面积不同，康桥悦生活的项目仅开发了40%康桥集团的项目，第三方项目仅占40%。比例达到60%。

对于募集资金的用途，康桥悦生活管理层表示，未来公司将积极寻求投资及收购机会，进一步开展战略合作，扩大业务规模，包括用于收购及投资其他物业管理业务。公司进入新城市并使用多元化的物业组合。加大一二线城市布局、投资智能化运营和内部管理系统、拓展服务和产品种类是公司下一步的发展方向。

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