卖房子哪些东西不能卖

1、法律规定的不动产附属物：根据法律规定，一些与房屋紧密相连、不可分割的附属物，如房屋的固定装修、门窗、内置衣柜等，一般被视为房屋的一部分，随着房屋所有权的转移而转移，不能单独出售。

2、有特殊约定的物品：如果在房屋买卖合同中明确约定某些物品不随房屋出售，那么这些物品就不能卖。例如，卖方与买方约定房屋内的某件具有特殊纪念意义的灯具或家具仍归卖方所有，那么在交房时卖方就有权将其带走。

3、产权不属于卖方的物品：如果房屋内有他人所有的物品，如租户留下的家具、寄存在此处的物品等，卖方无权出售这些物品。

4、已抵押或被查封的物品：如果房屋或房屋内的某些物品已被抵押给银行或其他债权人，或者被司法机关查封，在未解除抵押或查封的情况下，这些物品不能进行交易。

5、涉及个人隐私和专属权利的物品：卖方个人的证件、文件、照片以及具有个人专属性质的物品，如定制的服装、个人收藏品等，不应该作为房屋的一部分进行出售，因为这些物品涉及个人隐私和专属权利。

卖房子时如何与买家协商物品的归属问题

1、明确自身诉求

提前对房屋内的物品进行梳理，明确哪些物品是自己想要保留的，哪些是可以随房屋一起出售的。对于有特殊纪念意义或价值较高的物品，要坚决保留;而对于一些与房屋装修风格紧密结合、难以拆卸或拆卸后价值受损的物品，可以考虑随房屋出售。

考虑物品的处理成本，如果搬运、存储某些物品的成本较高，且物品本身价值不高，也可以考虑将其作为交易的一部分留给买家。

2、了解市场惯例

查阅当地房地产交易的相关资料，了解在类似房屋交易中，对于常见物品如固定装修、厨卫电器等的归属处理惯例。例如，有些地区的惯例是房屋的固定装修和内置家电(如嵌入式冰箱、烤箱等)通常随房屋出售，而可移动的家具和电器则由卖方自行处理。

3、沟通协商

初次沟通：在与买家初步接触时，可以先大致提及房屋内物品的情况，了解买家对物品归属的初步想法和需求。例如，询问买家是否对房屋内的某些特定物品感兴趣，或者是否有购买家具、电器等物品的预算和意愿。

深入协商：根据初次沟通的情况，进行更深入的协商。对于买家感兴趣的物品，可以进一步讨论价格、交付方式等细节。如果卖家希望保留某些物品，但买家希望一并购买，可以就物品的价值、卖家的情感因素等方面进行沟通，寻找双方都能接受的解决方案。例如，卖家可以向买家说明某件物品具有特殊的纪念意义，希望能够带走，同时可以提出用其他物品或一定的价格优惠来弥补买家的需求。

灵活调整：协商过程中，双方都可能需要做出一定的让步。卖家可以根据买家的购买诚意和出价情况，适当调整自己的要求。比如，如果买家愿意以较高的价格购买房屋，卖家可以考虑将一些原本打算保留的物品留给买家，或者以较低的价格出售给买家。