地产板块第二轮行情来了吗？

地产行业存在着“基本面数据差→政策加码→板块估值上升”的逻辑链条。近期发布的7月地产销售数据偏弱，根据克而瑞数据，7月50家重要房企销售金额同比下滑24%，相较6月进一步恶化。而就在此时，地产行业出现了两大催化，板块情绪随之显著提升。那么“517地产新政”后的第二轮地产行情是否来了呢？

（1）深圳打响“一线城市收储”第一枪：8月7日，深圳市安居集团发布通告拟面向全市（不含深汕特别合作区）征集商品房用作保障性住房。深圳市安居集团有限公司是深圳市属国有独资企业和保障性住房专营机构，是深圳市住房保障的重要抓手。

实际上，517新政以来，多地已出台政策鼓励国企收储已建成未售新房。7月30日，国内重要会议再次提出积极支持收购存量商品房用作保障性住房。在此背景下，深圳市打响“一线城市地产收储第一枪”，政策意义明显，后续北上广有望持续跟进，地产“收储”有望加速落实，行业的全面企稳有望提前到来。

（2）上海拍出新“地王”：8月7日，上海徐汇区某地块经过72轮竞价触达地价上限进入摇号环节，最终由某头部房企以48.05亿元总价斩获，成交楼面价达13.1万元/平米，溢价率达到30%，也因此成为了全国“地王”。该事件说明一线城市优质住宅用地的交易底气仍然充足，房企的投资意愿和信心也有所修复。

如果新一轮政策周期能够叠加低基数下的地产高频数据向好，地产板块的中长期修复或中将来临。

政策端，深圳市采用的“收购商品房”手段仅是“以旧换新”购房政策的一类。在顶层设计指引下，截至2024年7月26日，全国已有超80个城市表态支持住房“以旧换新”。“以旧换新”政策还包含帮卖模式、补贴模式、“旧转保”模式。

（1）什么是“以旧换新”呢？

“以旧换新”购房政策指的是购房者可以先锁定新房，再由中介进行旧房销售，或者由房企、地方国有平台公司、第三方直接收购二手旧房，旧房售出后购房者按照约定购买新房的一项政策。说白了就是“换房”。

（2）为什么要推广“以旧换新”政策

地产行业当前的两大痛点是，一方面商品住宅库存高企，新房销售持续负增长；另一方面，二手房挂牌量增加，而成交价持续走低，成交周期拉长，致使置换需求被限制。

图：截至2024年6月底我国商品住宅去化周期高达29.1个月

（信息来源：中银证券）

上一轮“去库存”的主要手段是在于货币化棚改，也就是拆掉居民原有住房后给予货币补偿，鼓励居民购置新房。但货币化棚改时房价处于上升通道中，居民获得补偿后大多愿意新购住房，以享受房价上涨带来的收益。

然而“此一时彼一时”，目前房价处于下跌的预期周期中，如果采用相同政策模式，居民是否还愿意自愿购买新房存疑。

而“以旧换新”打通了一二手房之间的交易链条，使改善性住房需求得以释放，是市场化缓解地产行业两大“痛点“的精准政策。

整体而言，“去库存“仍然是当前地产行业的主基调，”以旧换新“作为居民二手房去库存的重要政策抓手，各城市正在积极参与，稳步推进。在深圳市率先跟进的背景下，后续北上广相关政策出台可期，地产板块有望再迎估值修复。

今日指数：中证内地地产指数布局内地房企龙头，仅有12只房地产行业龙头成份股，前五大成份股占比就达66%，指数锐度较为鲜明，或可规避地产小企业的潜在风险。

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