深业运营IPO“四渡港股”不放弃！

现代社会，人们的生活与物业密不可分，住宅小区、办公写字楼、商场等都离不开物业。

不过现实中，物业的存在感并不强，因为它们往往“闷头赚钱”。

据中国物业管理协会的数据，2023年末，中国物业管理行业营收规模约1.69万亿元，作为参照，2023年中国房地产行业的营业总收入约为3.5万亿元。同时，与房地产企业相比，物企有着风险低，现金流充足的特点。

由此看来，物业似乎确实是一门好生意。

有不少物企登陆资本市场，‌截至2024年上半年，国内共有65家上市物业企业，其中香港主板60家、A股5家。也还有一些物企在IPO的路上“持之以恒”。

近期，深业运营集团股份有限公司（下称“深业运营”）再战港交所，这已经是其第四次递表港交所。

据招股书，深业运营估计将收到全球发售3.984亿港元。资金计划投入于目标公司收购，以巩固市场地位，形成协同效应。此外，募集资金还将用于优化数据化服务平台及购买新设备，提升商业运营服务影响力等。

据悉，物企的质量体现在独立性增强、盈利水平改善，以及现金流情况。

随着房地产的潮水退去，接连有物管企业公开与关联地产公司之间的资金问题曝光。四次递交招股书的深业运营在质量上能否经受考验？

“四冲港交所”

据弗若斯特沙利文的资料，2023年按收入计，深业运营在中国全业态物业管理、商业运营及城市服务提供商中排名第九，在中国国有全业态物业管理、商业运营及城市服务提供商中排名第五，各占0.3%的市场份额。

深业运营背靠深圳市国资委。深业运营成立于1992年7月，是深圳市国资委直管企业深圳控股有限公司所属企业。2023年2月，深圳控股有限公司发布公告，拆分深业运营于港交所主板独立上市。此后因招股书过期，深业运营在2023年8月、2024年3月向港交所主板递交过上市申请。

此次，是深业运营第四次递交招股说明书。

深业运营的业务主要分为3个方面，分别是城市及产业园服务、住宅物业管理服务及商业物业运营及管理服务。

据悉，‌物业企业的主要收入渠道包括基础服务收费、增值服务、广告合作与空间租赁、智能化升级与创新、社区文化建设与活动、商业合作与品牌打造。据深业运营的业务版图，以上渠道均有涉及。

随着房地产的潮水退去，物业管理行业正在进入新常态。增收不增利、应收账款、资产减值等问题持续发酵，物企经营业绩备受考验。

业绩方面，据中报统计，2024年上半年，已披露中期业绩的65家上市物企平均净利润为1.4亿元，同比下降29.9%，平均净利率下降3.1个百分点至6.3%。

同时，2023年以来，深业运营发展的生存空间在减小：一方面，房地产所在的C端，增量萎缩，2024年上半年，百城商品住宅供应及销售面积分别为0.9亿平方米和1.0亿平方米，同比分别下降34%和39%。另一方面，2023年以来，广州、青岛、重庆等多城相继公示物业服务收费标准，政府指导价连续多年保持不变。除此之外，克而瑞物管《2024年企业行政生态分析报告》显示，近5成企业外包物业的预算下降。

在此情况下，深业运营面临的市场困境凸显。

能否独立行走？

从财务数据上来看，深业运营于2021年—2023年（下称“报告期”）的收入分别为21.52亿元、23.48亿元、27.12亿元；净利润分别为0.75亿元、1.21亿元、1.60亿元。

2024年上半年的营业收入、净利润也较去年同期有所增长。

招股书坦言，目前公司的营运资金充足，能够维持至少12个月。但维持12个月的营运资金并不能算得上十分充足。事实上，近几年，报告期内深业运营的应收账款在逐渐增多，而现金及现金等价物却总体处于下降趋势。

值得注意的是，深业运营的营业收入中，有部分是给其控股公司提供关联服务。

据招股书，2021年—2023年及2024年上半年，深业运营向深业集团、其子公司、合营企业及联营公司提供城市及产业园服务、 住宅物业管理服务和商业物业运营及管理服务，关联金额分别为1.36亿元、2.28亿元、2.62亿元及1.43亿元。

除此之外，深业运营还向控股公司购买物业、货品或服务等。

而此前上市物企中有不少曾因为和关联公司的不合规交易而被罚。例如，新城悦服务就车位代销服务向王振华的关联公司支付可退还按金，涉及未偿还结余金额超5亿；康桥悦服务亦有两笔关联方担保曝光，涉及3.53亿元。

同时，由于对开发商的依赖，物企的业绩也随着地产的深度调整而产生影响。

为减少对控股股东的依赖，深业运营指出，在项目方面，独立第三方开发的项目在管建筑面积由截至2021年12月31日的4260万平方米增加至截至2024年6月30日的7070万平方米，来自关联公司的项目占总项目的比例从27.4%降至20.8%。

但报告期内，深业运营的融资活动主要包括来自深业集团、其子公司、合营企业及联营公司的贷款和非控股权益注资。2021年—2023年及2024年上半年，深业运营的融资活动所用的现金净额为0.38亿元、0.48亿元、1.0亿元及0.22亿元。

欲在港交所上市的深业运营或许躲不过关于独立性的拷问。