REITs二级市场表现震荡，多只产品等待上市

来源：债券人 光大固收

报告标题： REITs二级市场表现震荡，多只产品等待上市——REITs月报（20241001-20241031）

摘要

1、一级市场

已发行项目：截至2024年10月31日，我国公募REITs产品数量达47只，合计发行规模达 1369.09亿元。从底层资产类型来看，交通基础设施类发行规模最大，截至2024年10月31日共发行544.61亿元，园区基础设施类REITs发行规模次之，为200.57亿元。

待发行项目：根据上交所及深交所项目动态披露，共有24只REITs目前处于待发状态，其中21只为首发REITs，另外3只为待扩募REITs。

2、二级市场

价格走势：从指数走势来看，2024年10月份公募REITs二级市场价格整体表现为震荡下行趋势。2024年10月份公募REITs的二级市场价格回报率为-1.4%，总回报率（含分红）为-1.0%。

成交规模及换手率：2024年10月REITs的成交规模及区间换手率较9月整体走高。具体来看， 2024年10月REITs整体成交规模及月度区间换手率均值分别为75.0亿元和16.3%。从不同底层资产类型来看，交通基础设施类REITs的月内成交规模较高，为24.0亿元；仓储物流类REITs的区间平均换手率较高，为2.0%。

3、政策及动态跟踪

中央层面：2024年10月8日，国务院新闻办举行发布会，国家发展改革委副主任刘苏社在发言中表示，将规范实施政府和社会资本合作的新机制，支持更多符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs，深化投贷联动试点合作。10月12日，中国人民银行、生态环境部、金融监管总局、中国证监会联合印发《关于发挥绿色金融作用 服务美丽中国建设的意见》，提出支持符合清洁能源等条件的环保基础设施项目合规发行不动产投资信托基金产品。10月18日，中国人民银行与中国证监会联合印发《关于做好证券、基金、保险公司互换便利（SFISF）相关工作的通知》，公募REITs被纳入可用质押品行列。在10月27日举行的全球财富管理论坛·2024上海苏河湾大会上，上海证券交易所副总经理王红表示，随着指数化投资理念的不断深入，ETF逐渐成为投资者布局核心资产的重要选择。下一步，上交所将积极稳妥地推进REITs指数化产品的落地。

地方层面：2024年10月11日，广州正式印发出台《关于推动广州市不动产资产管理业态发展的若干措施》，从十个方面提出具体举措，其中包括：打造全国首个“不动产私募基金份额转让交易专板”，开展不动产私募基金份额转让交易；建设不动产资产信息平台，建立存量资产台账；打造专业化不动产私募基金机构，支持鼓励获批不动产私募基金试点等。10月28日，四川证监局透露，同四川省委金融办起草的《关于推动资本市场高质量发展的实施方案》提出，将积极培育发展不动产投资信托基金(REITs)，以国有资产为先导，建立高质量储备项目库，加强要素服务保障，落实资产出让等环节相关税收政策。

4、风险提示

1）警惕REITs二级市场价格波动风险；

2）警惕政策不及预期风险；

3）数据统计口径不同。

1、一级市场

1.1 已发行项目

截至2024年10月31日，我国公募REITs产品数量达47只，合计发行规模达 1369.09亿元。从底层资产类型来看，交通基础设施类发行规模最大，截至2024年10月31日共发行544.61亿元，园区基础设施类REITs发行规模次之，为200.57亿元。

1.2 待发行项目

根据上交所及深交所项目动态披露，共有24只REITs目前处于待发状态，其中21只为首发REITs，另外3只为待扩募REITs。具体来看，华泰紫金南京建邺产业园封闭式基础设施证券投资基金、中金重庆两江产业园封闭式基础设施证券投资基金、招商基金招商公路高速公路封闭式基础设施证券投资基金、中航易商仓储物流封闭式基础设施证券投资基金、招商科创孵化器封闭式基础设施证券投资基金、银华绍兴原水水利封闭式基础设施证券投资基金、工银瑞信蒙能清洁能源封闭式基础设施证券投资基金、广发成都高投产业园封闭式基础设施证券投资基金8只首发REITs当前状态均为“通过”。

2、二级市场

2.1 价格走势

从指数走势来看，2024年10月份公募REITs二级市场价格整体呈现震荡下行趋势。2024年10月份公募REITs的二级市场价格回报率为-1.4%，总回报率（含分红）为-1.0%。分不同REITs来看，10月47只REITs上涨的有16只， 涨幅排名前三的分别是华夏华润商业REIT/中金山东高速REIT/博时津开产园REIT，涨幅分别为4.1%/2.5%/2.1%；下跌的31只中，跌幅前三分别是华夏基金华润有巢REIT/华夏和达高科REIT/红土创新深圳安居REIT，跌幅分别为-7.4%/-5.9%/-4.0%。从REITs的价格波动率来看，波动率前二的分别是中航首钢绿能REIT/国金中国铁建REIT，波动率分别为18.2%/11.9%，波动率最低的是华安百联消费REIT，为0.8%。整体看，10月REITs表现出震荡行情。

2.2 成交规模及换手率

2024年10月47只上市REITs区间总成交额为75.0亿元，区间换手率均值为16.3%，较9月整体呈上升趋势；单个REITs来看，10月区间交易额前三的REITs分别是华夏中国交建REIT/中金安徽交控REIT/国金中国铁建REIT，区间交易额分别为5.4/4.0/3.4亿元。从不同底层资产类型来看，交通基础设施类REITs的月内成交规模较高，为24.0亿元；仓储物流类REITs的区间平均换手率较高，为2.0%。

3、政策及动态跟踪

3.1 中央层面

2024年10月8日，国务院新闻办就“系统落实一揽子增量政策 扎实推动经济向上结构向优、发展态势持续向好”有关情况举行发布会，国家发展改革委副主任刘苏社在发言中表示，将规范实施政府和社会资本合作的新机制，支持更多符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs，深化投贷联动试点合作。10月12日，中国人民银行、生态环境部、金融监管总局、中国证监会联合印发《关于发挥绿色金融作用 服务美丽中国建设的意见》，提出支持符合清洁能源等条件的环保基础设施项目合规发行不动产投资信托基金产品。10月18日，中国人民银行与中国证监会联合印发《关于做好证券、基金、保险公司互换便利（SFISF）相关工作的通知》，公募REITs被纳入可用质押品行列。在10月27日举行的全球财富管理论坛·2024上海苏河湾大会上，上海证券交易所副总经理王红表示，随着指数化投资理念的不断深入，ETF逐渐成为投资者布局核心资产的重要选择。下一步，上交所将积极稳妥地推进REITs指数化产品的落地。

3.2 地方层面

2024年10月11日，广州正式印发出台《关于推动广州市不动产资产管理业态发展的若干措施》，从十个方面提出具体举措，其中包括：打造全国首个“不动产私募基金份额转让交易专板”，开展不动产私募基金份额转让交易；建设不动产资产信息平台，建立存量资产台账；打造专业化不动产私募基金机构，支持鼓励获批不动产私募基金试点等。10月28日，四川证监局透露，同四川省委金融办起草的《关于推动资本市场高质量发展的实施方案》，近日将由四川省政府办公厅正式印发，提出积极培育发展不动产投资信托基金(REITs)，以国有资产为先导，建立高质量储备项目库，加强要素服务保障，落实资产出让等环节相关税收政策。

4、风险提示

1）警惕REITs二级市场价格波动风险；

2）警惕政策不及预期风险；

3）数据统计口径不同。