深圳南山“麻雀盘” 招商蛇口四海名邸的底气与压力

观点网 11月11日消息，深圳南山区招商四海臻邸二期将于月内开盘，预计推出200多套住宅。

该项目位于深圳蛇口老区四海站旁，是四海小区中央空地腾出来建的住宅，与南山南油、南山中心区、后海片区相隔一条东滨路，配套丰富且交通四通八达。

据了解，四海臻邸二期包含2#、3#两栋高层住宅，主力户型为建面有105-111平方米的3房2厅2卫和120平方米的4房2厅2卫户型，小区共212户，规划车位315个（充电车位95个），车位配比1：1.48，2梯4户。

项目预计11月15-20号取证，2026年9月份精装修交付。

均价11.2万？

深圳南山蛇口是招商蛇口的大本营，2000年就在该片区打造出了一座花园城。

据了解，花园城前期分为一、三、五期开发，直到12年后，四海臻邸才作为招商花园城二期备用地项目，于2023年5月28号开盘。又过了一年，四海臻邸二期项目也即将入市。

招商四海臻邸二期也名为四海名邸，对比于一期可以说是全方位碾压。

项目体量上，二期相比一期大了两倍，一期四海臻邸占地3039平方米，二期四海名邸占地9849平方米。因此区别于一期的独栋设计，四海名邸具有一定的小区活动空间，项目总计容建筑面积27600平方米，其中住宅23480平方米，规划建设4栋建筑，其中2栋为高层住宅、1栋3层幼儿园、1栋居住配套设施。

据悉，一期四海臻邸于2023年5月28日开盘，并在今年初售罄。该项目仅有120套建面90-117平方米的3-4房住宅，备案均价约11.2万元/平方米，单价区间约9.4-12.3万/平方米，总价区间约856-1442万/套。

此次二期四海名邸即将推出208套房，户型包含了105平方米的3房2卫、111平方米的3房2卫和120平方米的4房2卫。目前，四海名邸均价尚未披露，但市场消息指价位将会和四海臻邸一样，都是11.2万/平方米。

针于这一价格，有分析认为“性价比”不算高。虽然四海名邸比一期大了两倍，但若是对比其他楼盘，体量其实是比较小的，社区公共空间也不是很大。以11.2万均价算，即便是最小的105平方米户型总价也要1176万元，用1000万坐上一辆拥挤的车，无疑是不划算的。

另有不同声音认为，11.2万/平方米定价或许是深圳楼市多项新政热度未消带来的底气。

今年5月，新版《深圳市建筑设计规则》发布，减少计入公摊的面积、对阳台及飘窗的建筑设计进行尺寸上的调整、住宅和宿舍的建筑高度要求不宜超过150米等规则。

新政出台后，深圳市场出现了一批宣传口径为使用率达到100%的新盘，以高得房率作为营销噱头。

若四海名邸月内正式上线，将成为今年深圳南山首个入市的新规住宅。同样地，四海名邸也是一个“高得房率”项目，达到了91-99%。只是从户型图上看，飘窗面积看起来不小，在实用性方面有待斟酌。

除了高得房率，深圳“929”新政热度也点燃了购房者们压抑许久的需求。根据深圳中原研究中心数据显示，10月深圳全市二手住宅成交量环比上升91.7%至6118套，为2021年3月以来首次突破5000套；一手住宅网签量环比上升146.3%至4153套，创35个月新高。以2004-2023年的区间水平计，深圳月均二手房和新房成交量均已回归历史均值。

在市场回暖的背景下，不少房企在推盘时“信心”也更加充足。

竞争有压力？

从配套来看，四海名邸是一个“麻雀型”的改善盘。

四海名邸项目容积率仅2.8，在整个南山来说都算比较低的。项目地块虽小但也没做超高层，105-120平方米的户型明显更适合改善群体，车位比也从一期四海臻邸的1:1.25提升至1:1.5。

“学铁商”的学校方面，按照当前学区划分，四海名邸项目所属学区为深圳育才二中，两者之间距离700米，小学则在深圳大学附属教育集团后海小学招生范围内。周边还有国际私立学校，包括贝塞思、SIS蛇口国际学校等。

交通方面，四海名邸距离地铁12号线四海站仅300米左右，未来也将与在建的15号线接驳。不过，道路交通可能会比较拥堵，因为项目处于蛇口繁华区域，周边住宅、商业、办公楼较多，早晚上下班高峰期人流、车流比较大。相比于开车出行，地铁通行更有效率。

商业则是四海名邸强项，作为招商四海臻邸二期项目，四海名邸紧邻花园城购物中心。此外，项目200米内还有沃尔玛，500米内有4.5万平方米的信和购物广场，乘坐地铁一个站可达南山来福士购物中心，乘坐两个站则可达海上世界。

其他方面，周边有四海公园和大南山等景观资源，在一定程度上弥补了小区公共空间小的短缺，但距离有500米左右；600米范围内还有大剧院、蛇口人民医院、蛇口体育中心等生活配套。

整体来看，四海名邸虽然体量较小，但各种配套较为齐全，可以说是“麻雀虽小五脏俱全”，只是11.2万/平方米均价仍然难言性价比。

如果说四海名邸年内没有竞争对手，南山、前海、宝安等区域的改善新盘存货不多了，或许项目的销售还能取得预期。然而事实上，片区内竞争压力颇高。

根据深圳住建局数据显示，深圳2024年第四季度计划入市商品房项目37个，预计供应房源面积为149.88万平方米、13744套，其中住宅111..23万平方米、11180套。分区域来看，南山预计入市住宅项目10个，总供货量共3921套。

对于四海名邸这种小体量、优缺点明显的项目，或许招商蛇口并不着急“日光”，而是看好后市，像一期四海臻邸一样慢慢卖。