二手房交易口头承诺有效吗

二手房交易中的口头承诺一般具有法律效力，但存在一定风险。根据相关法律规定，当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。

然而，口头承诺的证明相对困难。若一方不履行口头承诺，另一方需提供充分证据证明该承诺的存在及具体内容。比如，要有相关的聊天记录、通话录音、证人证言等。

为降低风险，建议尽量采用书面合同形式进行二手房交易。书面合同能更清晰、准确地约定双方权利义务，便于明确责任和解决纠纷。

若已作出口头承诺，应及时固定证据。如在聊天中提及承诺事项后，可进一步通过文字确认;通话时对重要承诺内容进行录音。

总之，二手房交易口头承诺在符合法律规定且有证据证明时有效，但为保障自身权益，书面合同更为稳妥。

如何准确评估二手房的年龄

准确评估二手房年龄可通过以下方法：

1.查看产权资料：产权证书是房屋的重要档案，上面一般会登记房屋的建成时间。这是较为准确判断房屋年龄的依据之一。

2.前往房管部门查询：携带个人证件和房屋相关资料到当地的房地产管理部门，请求工作人员协助查询房屋档案，获取准确的建造年份。

3.观察房屋外观与结构：年代久远的房子，外观设计、建筑风格会有当时的特征，如早期房屋外墙多为清水墙，窗户较小;建筑结构方面，老房子多采用砖混结构，抗震性能与新的框架结构房屋有明显差异。

4.询问周边居民：附近老住户对房屋建造情况可能比较了解，通过与他们交流，能获取一些关于房屋建造时间的信息。

5.查看配套设施：房屋的配套设施也能反映其建造年代。早期房屋的水电线路、管道设施相对简单，而较新的房屋配套设施会更符合现代生活需求，如采用新型的水管材料、更合理的电路布局等。