开发商破产商品房能正常退房吗

1、已办不动产权证：房屋属购房者个人财产，不纳入破产财产，不能退房，仅可就开发商其他违约申报债权索赔。

2、已建成且符合交付条件：合同目的可实现，一般不能仅因破产退房，应接收房屋，对逾期交房等违约向破产管理人申报债权。

3、未建成/无法交付(烂尾)：可依法解除合同退房，向破产管理人书面提出解除并申报债权，已付全款/大部分购房款的消费性购房，返还房款请求权通常优先于普通债权(优于建设工程价款、抵押权等)，但最终受偿比例取决于破产财产状况。

4、破产重整阶段：退房需看重整方案，管理人可能优先推进续建交房，退房请求或被限制，若方案支持则按约定退房款。

开发商破产，退房时已付全款/大部分购房款的消费性购房，优先于哪些债权

依据最高法《关于商品房消费者权利保护问题的批复》(法释〔2023〕1号)，满足“居住目的 已付全款/大部分购房款(常指超50%) 合法有效购房合同”的消费性购房，退房时价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权及其他普通债权(如无担保的供应商货款、普通借款债权等)。具体优先对象如下：

1、建设工程价款优先受偿权：承包人就商品房享有的工程款优先受偿权不得对抗该类购房人的价款返还请求权，这是生存权优先于经营债权的体现。

2、抵押权：包括银行等金融机构或其他主体对该商品房设立的抵押权(无论是否登记)，该类购房人的价款返还请求权可优先于抵押权受偿。

3、普通债权：开发商的无担保债权，如未设抵押的商业欠款、民间借贷债权、未优先的违约金债权等，均劣后于该类购房人的价款返还请求权。