吴亚军：低调谦卑的房地产行业异类，如何在不炒作中保持成功

文字|商科大师研究院

吴亚军在朋友圈里的昵称是阿曲。 “曲”字出自《广韵》：除去的意思是去。

据说，吴亚军的名字无时无刻都在告诫自己，要主动消除魅惑，不要高调而没有安全感，要心存敬畏，保持谦虚。

虽然时代不同，但规则相似——过去流行释放魅力，现在流行打造IP。有话题就有流量变现。像吴亚军这种自始至终都要保持低调的人，在这个时代确实就是这样。外星人。

毕竟在房地产行业，不搞点新闻，是很难在这个行业立足的。

但吴亚军是个例外。她不喜欢炒作，也不喜欢接受采访，所以龙湖成立20多年来，对吴亚军的专访就寥寥无几。

但还是有人像这样喜欢吴亚军，比如一向严厉的宋卫平，却对她赞不绝口：

“全国比绿城品质好的房地产公司只有一家半，一半是龙湖。吴阿姨既有男人的气概，又有女人的细腻，我会毫不犹豫地给她点赞。” ”。

充满友情的表白，听者会觉得这个“吴姨”一定是神。

然而，她到底是神还是“外星人”，或许可以从她的故事中找到答案。

01

从女记者到女老板

日前，有自媒体做了一个统计。中国真正白手起家的富人其实很少。

几位知名富豪都有一些显赫的家世：比如马云的父亲是浙江省民间艺术家协会主席，马化腾的父亲是盐田港集团董事，王兴的父亲是水泥大王、亿万富翁。在龙岩市。有钱人，就连印象中出身于赤贫家庭的刘强东，他的爷爷也是资本家。

相对而言，真正靠自己打拼的企业家很少，普通出身的富婆更是凤毛麟角，但龙湖的吴亚军却是一个“外星人”。

1964年，吴亚军出生在距重庆50多公里、因古战场“钓鱼台”而闻名的合川县（现合川区）。

就像电影《时光盗贼》中的场景一样，住在合川营盘街一个大院里的吴家并不富裕。院里十几户人家多年来共用一个厨房。吴亚军的父亲是供销社职工，母亲是裁缝。

高中时，吴亚军就读于合川最好的高中合川二中。高中班主任黄冠学对吴家经济拮据的情况还记忆犹新。

“她当时是一名住宿生，每月9元的生活费对她的家庭来说是一个沉重的负担。”黄说，最终他和几位老师为吴亚军争取到了每月3元的学生补贴。

吴亚军文科成绩优异。他喜欢读经典著作，经常在课堂上读小说。但由于他成绩优异，作文又好，老师只好视而不见。但或许是为了找到更好的工作，她在填高考申请时选择了工科。

1980年，吴亚军考入西北工业大学航海工程专业，主修鱼雷控制系统。她的丈夫蔡奎是南京航空航天大学通信专业，熟悉导弹制导。毕业后，任重庆机场建设公司副总工程师。

随后，龙湖内部有人调侃这对夫妇，“一个能精准，一个能猛烈爆炸”。

大学毕业后，吴亚军在前锋仪器厂工作。 1988年至1993年，她转入《中国城容报》担任记者、编辑，并涉足房地产。

1994年，吴亚军借助报纸平台成立了重庆嘉辰经济文化推广有限公司，正式出海创业。公司注册资本200万元。当时股东有中国城貌报社蔡奎、吴亚军母亲高超、重庆亚泰工贸发展公司四人，各出资50万元，持有25%的股份。亚泰工贸法定代表人为蔡奎。

在那个时代，新闻业是一个比较受人尊敬的职业，但从新闻业到商业的转变还是相当漫长的。一位同学很不解，问吴亚军：“你不是个好记者，你想做什么？想当富婆？”

吴亚军回忆说，她当时不知道为什么会有那样的自信，觉得自己发财是必然的。另外，她也不同意社会上的偏见，想要尝试一下——

站着也能赚钱吗？

一开始，吴亚军选择了租用的一间教室作为办公地点，其中一半用于办公，一半用作员工宿舍。由于面积较小，他成立初期只能招聘女性员工。

为了省钱，员工们还学会了各种招数，比如打车上班不跳表、每次提前100多米下车、吃方便面满足温饱等等。 。

上海的残忍让吴亚军明白，她不应该把自己当成一个弱女子，而应该像她的专业学习一样：“能拿大刀片就用大刀片，能拿爆管就用大刀片”。爆破管。”

1995年6月，她创办了重庆中建房地产有限公司，注册资本1000万，以住宅开发为主导方向。不久，重庆中建房地产有限公司更名为重庆龙湖房地产开发有限公司。

更名是因为龙湖是南苑和吴亚军的第一个项目。那时的她还没有成熟的开发经验，也没有品牌。但由于她善于学习、善于创新，龙湖南苑很快就成为了当时重庆楼市的标杆。 。

随着1995年龙湖南苑的成功开发，吴亚军创立了龙湖品牌，集团逐步在重庆、北京、上海、成都、西安等地拥有自有物业。

吴亚军这个名字逐渐进入了公众的视野。

但或许是因为她敬畏语言的力量，作为一名记者，她被称为重庆房地产圈的“三不”：“不签字、不上镜头、不接受采访”。

女记者的职业前途一片光明。他们对信息的敏感度使得他们的商业嗅觉和视野天生就比其他人更好。摩拜单车创始人胡伟伟是一名记者，中国职业足球第一美女老板戴秀丽也曾担任过记者。记者。

但在这个父权社会，男人有着天生的优势，就是豪爽、勇敢。一个没有资源的女人想要拥有财富和地位，就必须付出常人难以想象的艰辛，承受舆论的压力和商业战场的考验。

像吴亚军这样，风雨中来去的人，实在是很少见。

02

从零到一

在房地产界有一个广为流传的故事。

据了解，龙湖刚成立之初，万科高管林少周曾参观过龙湖样板房。当时，林少周把原本朝屋内的皮鞋脱了下来，出来后却发现有人把他的皮鞋朝外了。

林少周感叹道：“龙湖真是个糟糕的公司！”

龙湖一直以品质和专业享誉房地产行业，这与吴亚军勤奋好学、一丝不苟的性格密不可分。

据说，创业初期，吴亚军专程到深圳拜访万科，向王石请教房地产开发的秘诀。不仅如此，她还邀请国内房地产行业知名策划师王志刚做战略规划、国内一流咨询公司做品牌策划、国内一流培训公司进行品牌策划。对员工进行系列培训。

经过几年的拼搏，龙湖地产已逐步成为一支精干的企业团队，拥有现代化的管理体系。

事实证明，那些年，在吴亚军的带领下，龙湖发展得很快：

2002年，龙湖成为重庆最大的房地产开发商；

2005年，龙湖首次走出重庆，在成都推出“晶蓝半岛”；

2007年，进入北京市场，在顺义深化发展，推出雁澜山项目。

2009年至2011年，龙湖地产以黑马的身份持续高速增长，从183亿增至383亿，位居中国房地产企业第8位。

今年，吴亚军的身家达到420亿元，成为当时世界上最富有的女性之一。

虽然上市后拥有数百万财富，但龙湖一位高管透露，当别人问吴亚军财富时，她会问：“你相信这种纸面财富吗？”

现在还有人不喜欢钱吗？

或许对于吴亚军来说，财富在某种意义上只是一种象征，并没有带来多少实际价值。她觉得上市后最大的不同是她有更重要的责任，对小股东的责任。

她表示，中国会产生首富，但还没有产生像微软这样伟大的组织，这不仅造福股东、员工，也造福人类。经营这样的企业才是她真正的理想。

这也是龙湖一直享有盛誉的原因之一。

要知道，在那个时代，在资本的推动下，房地产行业出现了很多野心勃勃的大亨，他们的触角伸向了全国各地。为了满足投资者的要求，房子渴望像工业品一样被大量复制。

从这一点来看，吴亚军更像是一个外星人。

即使上市后，资金充足，龙湖也没有像其他房地产开发商那样加快扩张速度。

吴亚军觉得，当你有钱的时候，你需要控制得更紧，因为以前都是你自己的钱，赚多赚少，或者亏一点，对她没有太大影响。既然拿了别人的钱，就得谨慎、冷静。观点。

大概因为房地产开发商的“理想”不同，房地产世界被一分为二。

这两年，一些房地产企业拼命做一些事情，建这建那，甚至有些过头了。但他们建造的房子唯一成功的地方就是以某种风格来营销——“孙宏斌的聪明”、“许家印的英雄气概”等等。虽然说得有道理，但是每栋房子的质量都有各自的问题。

也许他们正朝着数万亿销售额迈进，但永远不会达到另一个水平。

艺术最怕比较，商人亦是如此。

03

从疯狂到平静

2011年后，吴亚军并没有选择效仿其他房企的激进策略。

“公司真的跑不动了，对自己诚实很重要，我们是第一个认识到问题的人，也是第一个向市场低头的。”吴亚军说道。

2011年至2013年，在吴亚军的带领下，龙湖地产有意放慢发展速度，对团队、布局、产品进行调整。

在吴亚军看来，企业的发展不在于跑得多快，而在于稳定。 2014年，商品房成交量出现负增长，很多同行都感觉比2008年更加痛苦。而龙湖地产却经历了非常轻微的市场冲击。

事实上，从2011年开始，房地产也开始面临全行业销售下滑的局面。据中原集团报告显示，2011年全国前十名企业市场份额占比为10.43%，较2010年增长0.32%，但较2010年1.97%的增幅明显萎缩。 TOP20和TOP30企业的情况类似。

当时参与房地产企业排名制定的陈笑天提出，房地产企业追求质量增长，将取代过去单纯的规模增长。

但这对于习惯以规模论英雄的房地产行业来说，是一个艰难的选择。

在最疯狂的时候选择冷静，并不是所有房地产公司都能做到的。

吴亚军不相信奇迹。她认为，龙湖的策略不是为资本市场创造一条漂亮的曲线，而是基于对大势的把握来进行布局。

2014年以来，房地产企业一直悲观地预测，房地产已经是夕阳产业。吴亚军认为，当前房地产行业正处于最好的时期。

2016年之前，龙湖的年销售增速仅为10%左右，销售额在500亿元左右。同期，行业龙头房企销售额超2000亿元的有3家，销售额超千亿元的房企有7家。

但吴亚军已经不再害怕了。 “我不怕政策波动，就怕企业内部的疯狂和对行业的误判。”吴亚军开玩笑道。

她所说的美好的一天是当有人倾听她谈论管理和产品时。

吴亚军回应了外界对公司增长缓慢的质疑。她认为经营一家公司就像骑自行车一样。慢速骑行而不摔倒比快速骑行更困难，因为它需要更多的风险平衡。

吴亚军是有远见的。经过几年的积累，龙湖地产在三大因素（盈利能力、负债率、现金流）上放缓并实现了稳健发展。

2016年，龙湖归属于上市公司股东的净利润达到91.5亿元，超越规模排名第一的中国恒大，仅比排名第三的碧桂园少23.7亿元（营业收入1531亿元）。

龙湖的毛利率达到29.1%，也高于前三名，净负债率为53.9%，属于行业稳定水平。在房地产公司排名中也从第15位跃升至第8位。

不按套路出牌的吴亚军，其实是赌对了。

04

从兄弟到女富豪

不知道从什么时候开始，一提到哥哥这个词，我就会情不自禁地想起东哥。但事实上，吴亚军称他“兄弟”的时间早于刘强东。

不过，与东哥不同的是，吴亚军不仅称呼员工为兄弟，还喜欢称呼遇到的每个人——“兄弟”。

无论是高层管理人员、中层员工，甚至是花园工人、销售人员，他都统一称呼。

吴亚军觉得，这样的称呼是亲切的、平等的，平等的关系可以让员工更好地投入到工作中。因此，在公司里，她不会刻意标榜上下级的区别，甚至要求员工直呼其名。不过大家都觉得别扭，最后还是恭敬的称呼她为“吴老师”。

在很多私营企业，老板是至高无上的。在龙湖，吴亚军是可以被批评的。

正因为如此，龙湖的内部氛围非常开放。员工论坛是大家都喜欢的地方。在这里，员工可以匿名表达自己的意见。如果对公司某个部门的老板提出疑问，该部门的老板必须实名回答问题。和回应。

这简直就是房地产企业的阿里巴巴。价值观就是这么在不知不觉中被创造出来的。

但吴亚军意识到，如果大家都过于依赖自己，对公司来说将是一场灾难。

一个公司的创始人在很大程度上决定了公司的风格，也决定了公司的兴衰。但不可能一直掌握大权，这不利于企业的传承和发展。

于是，在他最辉煌的时期，吴亚军选择了退一步，摘下了这个光环。 2011年8月15日，龙湖地产宣布，吴亚军辞去公司首席执行官（CEO）职务，由执行董事邵明晓接任。

吴亚军说，“到了四线城市的公司，我发现很难听到真话，很多员工看到我就紧张起来。”

这时，她意识到自己必须退居二线了。邵明晓虽然在吴亚军心里并不是一个完美的接班人，但他为人正派，忠诚，勤奋，值得信赖，所以放心地将最高职位交给了他。

事实上，绝非所有民营企业家都愿意放弃公司一线权力。毕竟他们是公司的主导者，放弃权力会让他们有一种不安的感觉。

但主观意愿会影响公司的改革。所以，祛魅说起来容易，做起来却很难。

但尽管如此，龙湖依然没有避免危机。

吴亚军缺席2018年龙湖年会，这也是吴亚军首次缺席龙湖年会。此时，她已有近8个月没有返回大陆了。

当时，龙湖正处于从1500亿元攀升至3000亿元的关键时期，集团组织架构和管控模式急需更新。邵明晓主导的转型也迫使部分员工离开。

这六个月来，龙湖的内部事务似乎陷入了混乱。

但身体和官员一样，有时也经不起审视。 2017年底，吴亚军陪小儿子去美国做手术，过程中他也接受了检查。

但检查报告出来后，吴亚军却傻眼了。医生诊断，她的颈椎有两个地方压迫了神经和脊髓。她需要立即手术切除三个椎间盘并进行四椎融合术，否则会有瘫痪的风险。

当她拿着检测报告回到酒店时，她很害怕，立即询问克利夫兰、加州大学洛杉矶分校和协和医院是否有更保守的治疗方案。第二天，几家医院都没有回复，阿曲的手机几乎同时收到了两封邮件。

宾夕法尼亚大学医院寄来一封信，告诉她问题很严重，敦促她接受手术。另一封信是龙虎的下属寄来的。有消息称，龙湖董事长已经很久没有返回中国大陆了。

那一刻，远在大洋彼岸的阿曲在微信上说：我彻底绝望了。

事实上，直到现在，吴亚军还没有彻底“醒悟”。说起龙湖，大家还是会想到勇敢的女首富。但这与权力无关，只是她的个人魅力。

结束

从无故事到好故事

去年8月，龙湖即将迎来上市十一周年。当记者问“回顾这十年的发展，您有什么感想？”吴亚军坦言，时间过得很快，没有什么值得回忆的。对于上市公司来说，没有故事就是好故事。

记者出身的吴亚军自然知道媒体喜欢什么。她调侃“没有故事”的龙湖在某种程度上缺乏新闻报道。 “对于记者来说，他们最不喜欢的就是我们这样的公司。”

他闭上嘴，眯起眼睛，突然笑了起来。

在公众眼中，龙湖或许是又爱又恨。作为融资能力最接近国企的民营企业，龙湖股份一向以稳健着称。一方面，连续几年交出了“三好学生”这样的成绩单。另一方面，吴亚军很少对市场提供舆论和关注。

从这一点来看，龙虎是异类，吴亚军也是异类。

发布会开始后，吴亚军用苏轼的抒情作品《雨中的雨》表达了自己想说的话。

她读到：“夜里不听林中重重的声音，何不吹着口哨慢慢走，凉爽的春风吹散了醉意，天微凉，山顶斜照，却迎来了。”你。”

这么多年过去了，吴亚军还是老样子。 （超过）