有房产证的回迁房是商品房吗

有房产证的回迁房不一定属于商品房，如果原拆迁房屋为商品房，则回迁房通常仍为商品房;如果原拆迁房屋为集体土地私房或经济适用房，则回迁房一般不属于商品房。回迁房即使有房产证，也可能标注“通过拆迁回迁所得”，且土地性质可能为划拨(需补缴土地出让金才能交易)。部分回迁房需满足特定年限或条件(如补缴费用)后，权利才趋近于商品房。

回迁房和商品房的区别

1、土地性质：

商品房的土地性质为出让，开发商在拿地时已缴纳土地出让金，土地使用年限一般为70年。

回迁房大多建在划拨土地上，土地使用年限起始时间从回迁交付之日起算，可能不足70年。若要转变为商品房，通常需补缴土地出让金。

2、产权性质与交易限制：

商品房拥有完整的产权，购房者取得房产证后可自由转让、抵押、出租等，可立即上市交易。

回迁房一般在取得房产证一定年限内(通常为5年)限制转让，以保障回迁户权益，防止炒房。部分回迁房可能存在产权未完全办理的情况，后续办理手续可能较为复杂。

3、价格：

商品房价格由市场供求关系等多种因素决定，受地段、户型、小区品质等影响，价格相对较高。

回迁房因土地性质为划拨，享受国家政策优惠，不含土地转让金，且存在交易限制等因素，价格相对较低。

4、建筑质量和标准：

商品房在建设过程中通常遵循较高的质量标准和规范，注重品质和市场竞争力，建筑质量和配套设施相对更有保障。

回迁房可能在初期建设时更注重成本控制，部分回迁房的建筑质量和配套设施可能略逊一筹，但具体情况因项目而异。

5、买卖双方关系：

商品房的购买基础是开发商和购房者签订的《商品房买卖合同》，房屋价款在合同中约定。

回迁房的购买基础是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议，在协议中约定相关事项。

6、交易流程和税费：

商品房交易流程较为规范和便捷，手续齐全即可进行交易，在交易过程中的税费种类明确，按规定缴纳。

回迁房交易需额外办理一些手续，如补缴土地出让金的证明等，流程相对复杂。由于产权性质差异，回迁房在交易时的税费可能与商品房不同，可能涉及土地出让金等相关税费的缴纳。