二手房房产证没下来的房子如何买卖

二手房房产证没下来的房子不能办理过户登记。根据《城市房地产管理法》第三十八条，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。买卖双方可以签订房屋买卖合同，但合同无法继续履行，买方无法取得房屋所有权。核心风险包括：无法办理过户、卖方可能一房二卖、无法办理贷款、拆迁时无法获得补偿。

二手房房产证满二和满五过户区别是什么?

1、增值税：满二和满五的住宅，均可免征增值税及附加，此项没有差别。

2、个人所得税：满二房源，需要缴纳个税(全额1%或差额20%);只有**满五且是卖方家庭唯一住房(满五唯一)**，才可以免征个税;满五但不是唯一住房，依旧要交个税。

3、买方契税：契税只看买家的购房套数、房屋面积，和房屋满二、满五没有关系。

4、年限认定：两者均按契税票或房产证登记时间，取时间更早的那一个计算，和交房时间无关。

5、交易成本：满二只能省去增值税;满五唯一可以同时免增值税和个税，整体过户税费最低;满五非唯一，税费等同于满二房源。

6、交易流程：过户办理流程完全一样，区别只在于缴税金额，满五唯一房源市场更受欢迎。

二手房交易流程是什么?

1、看房核实产权：实地看房，核查不动产权证，确认房屋无查封、抵押，核实户口、租赁、欠费情况，确认房屋是否满二、满五唯一。

2、签订买卖合同：买卖双方谈妥价格、交房时间、户口迁出、家具留存、税费承担、违约责任，签订正式二手房买卖合同，支付定金。

3、贷款审批(如需贷款)：买方提交征信、流水等资料向银行申请房贷，银行评估房产后完成贷款审批，出具审批结果。

4、资金监管：首付款存入官方资金监管账户，不直接打给卖方，保障资金安全。

5、缴税过户：双方到不动产登记中心，提交材料，缴纳契税、个税、增值税等税费，办理不动产过户登记。

6、领取新房产证：过户完成，买方领取新不动产权证;办理贷款的同步办理房产抵押登记，银行后续放款至监管账户再拨付卖方。

7、物业交割：交房，结清水、电、燃气、物业费，完成过户，交接钥匙，确认户口迁出，交易完成。