回迁房是不是要五年才下证

回迁房并非一定五年才下证。

回迁房房产证的办理时间受多种因素影响。通常情况下，依据相关规定及实际操作流程，从回迁房交付使用开始计算，初始登记一般需要一定时间，之后才会进入转移登记环节。

有的回迁房项目，因开发建设单位的原因，可能在交房后较长时间才去办理初始登记，进而导致房产证延迟办理。但也存在一些情况，若开发建设单位手续完备、积极推进，在满足相关条件后，可能较快完成初始登记及后续流程，使回迁房业主能更早取得房产证，并不一定是固定的五年。

所以，不能一概而论地认定回迁房要五年才下证，具体时间需综合考量项目实际进展、开发建设单位的工作效率以及相关部门的审批进度等多方面因素。

回迁房的土地是划拨还是出让

回迁房的土地性质既可能是划拨，也可能是出让。这主要取决于具体的拆迁政策和项目情况。

一、划拨土地

依据《中华人民共和国土地管理法》第五十四条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十四条，划拨地主要用于国家机关用地、军事用地、城市基础设施用地、公益事业用地以及国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。这些土地经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得。

划拨地的土地使用权仍属于国家，因此，拆迁补偿中通常不含土地使用权出让金，只补偿土地上建筑物或种植物的财产价值以及搬迁补助费、安置补助费等。

划拨土地没有具体的使用年限，只要地上物不灭失、国家不征用，土地使用权就存在。但转让前需要经过国土资源管理部门办理转让审批手续，并可能需要补交土地出让金。

二、出让土地

出让土地则是政府将国有土地的一段时间内的使用权有偿转让出去的行为。出让地的土地使用权属于原受让人，因此拆迁补偿中通常包含土地使用权出让金、土地上建筑物或种植物的财产价值以及搬迁补助费、安置补助费等。

出让土地有具体的使用年限，如住宅用地到期后通常会自动续期。出让土地上的房屋在转让时，土地证可直接更名，一般只需交纳少量的手续费，无需再交纳土地出让金。

综上所述，回迁房的土地性质可能是划拨也可能是出让，具体取决于拆迁前的土地性质和拆迁政策。如需确定具体土地性质，建议咨询当地相关部门或专业律师。