商品房认购书定金能退吗

商品房认购书定金是否能退，需视具体情形而定。

若因购房者自身原因，如未能在约定时间内与开发商签订正式购房合同等，导致无法继续履行认购书，通常定金难以退还。因为购房者的违约行为致使合同无法订立，开发商有权没收定金以维护自身权益。

然而，若存在以下情况，定金可能会退还：一是开发商存在违约行为，例如未按照认购书约定的条件提供房屋等，在此种情形下，购房者有权要求开发商双倍返还定金;二是因不可归责于双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立，如政策调整、不可抗力等，定金应予以退还。

此外，如果认购书本身存在无效或可撤销的情形，如一方以欺诈、胁迫手段订立，损害国家利益以外的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销，定金也应根据具体情况决定是否退还。总之，商品房认购书定金能否退还，关键在于判断导致无法签订正式合同的原因及责任归属。

商品房认购协议书与购房合同区别

商品房认购协议书与购房合同存在多方面区别：

1. 性质：认购协议书是预约合同，是为将来订立购房合同而达成的约定;购房合同是本约合同，确定买卖双方具体权利义务。

2. 内容：认购协议书内容相对简单，通常包括房屋基本信息、认购价格、付款方式、签署正式合同时间等;购房合同内容详尽，涵盖房屋详细信息、价款支付、交付时间及标准、产权登记、违约责任等具体条款。

3. 法律效力：认购协议书约束双方在约定时间按协议条款洽谈购房合同，若一方违约，另一方可追究其缔约过失责任;购房合同生效后，双方须全面履行合同义务，违约方承担违约责任。

4. 签订时间：认购协议书一般在购房初期签订，是买房初步意向体现;购房合同在认购协议书基础上，双方就具体交易细节达成一致后签订。

明确二者区别，有助于购房者在购房过程中清晰自身权利义务，避免不必要纠纷。