房屋实际面积和房产证面积不一样怎么办

若房屋实际面积与房产证面积存在差异，可按以下方式处理：

首先，需明确面积误差比的计算方式，即(实测面积-预测面积)÷预测面积×100%。

当面积误差比绝对值在3%以内(含3%)时，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持。

若面积误差比绝对值超出3%，买受人有权请求解除合同、返还已付购房款及利息。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出售人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出售人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出售人双倍返还买受人。

买受人应及时与出售人沟通，依据上述规定，结合具体情况，协商解决方案，维护自身合法权益。

房屋实际面积是套内面积吗

房产证上套内面积并不等同于房子实际面积。具体解释如下：

1、套内面积与实际面积的区别：

套内面积：通常指的是房屋内部的使用面积，不包括墙体、柱子等建筑结构的面积，也不包括公摊面积如楼道、电梯间等公共区域)。

实际面积：可能包括套内面积、墙体面积、公摊面积等，是房屋的整体面积。

2、房产证上的面积记载：

房产证上通常会记载房屋的建筑面积这个面积可能包括套内面积和公摊面积。因此，房产证上的面积往往大于套内面积。

如果房产证上只记载了套内面积，而没有明确说明是否包含公摊面积，那么可能需要结合购房合同房屋平面图等其他资料来确定房屋的实际面积。

3、面积差异的处理：

如果购房时发现房产证上的面积与实际面积有差异，应首先查看购房合同中的相关约定。一般来说，合同中会规定面积误差的处理方式。

如果合同中没有明确约定，或者面积误差超出了合同约定的范围，那么购房人可以依据相关法律法规(如《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》来维护自己的权益。具体来说，如果面积误差比绝对值在3%以内，通常采取多退少补的方式处理;如果面积误差比绝对值超过3%，购房人可以要求解除合同，并返还购房款本息。

综上所述，房产证上套内面积并不是房子的实际面积。购房人在购房时应仔细核对房产证上的面积记载与房屋实际情况是否相符，并在购房合同中明确约定面积误差的处理方式。