拆迁房和商品房有何区别

1、土地来源不同：拆迁房用地多为政府划拨或集体土地，商品房必须是国有出让土地。

2、产权年限不同：拆迁房土地性质决定产权可能无年限或仅50年，商品房住宅统一70年。

3、不动产权证：拆迁房可能标注“划拨”“安置房”或“经济适用房”，商品房证上为“出让”“市场化商品房”。

4、上市交易限制：拆迁房通常需满3-5年并补缴土地出让金才能过户，商品房拿到证即可自由买卖。

5、价格差异：拆迁房同地段单价约为商品房的70%-80%，但隐含补缴出让金成本。

6、贷款成数：拆迁房房龄长或土地性质特殊，银行评估值低，首付比例比商品房高10%-20%。

7、税费区别：拆迁房首次过户免契税，再交易需补土地增值税、出让金;商品房仅缴纳常规契税、增值税及个税。

8、建筑品质：拆迁房由开发商代建，利润薄，建材、保温、隔音、电梯品牌普遍低于同区商品房。

9、户型设计：拆迁房追求高得房率、少公摊，南北通长走廊多;商品房更注重采光面、动线、私密度。

如何判断拆迁房的建设标准和品质

1、查看建设审批文件：向拆迁单位或开发商索要《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》，确认项目是否符合国家建设标准，重点看文件中关于户型设计、楼间距、容积率、配套设施的规划要求，避免与实际建设存在偏差。

2、实地考察房屋质量：现场查看墙体是否有裂缝、空鼓，地面是否平整，门窗是否密封良好、开关顺畅，水电管线接口是否牢固无渗漏;查看屋顶、卫生间、厨房防水情况，有无渗水痕迹，优先选择已建成的现房或准现房，避免期房品质不可控。

3、关注建材与施工细节：询问开发商或物业使用的建材品牌，优质拆迁房会选用符合国家标准的知名品牌;观察施工工艺，如墙面抹灰是否均匀、瓷砖铺贴是否平整、吊顶接缝是否严密，工艺粗糙可能反映品质较低。

4、考察小区配套与环境：查看小区实际绿化面积是否达标，道路是否平整、排水是否通畅;确认车位数量是否满足住户需求，有无非机动车停放区域;检查公共设施是否配备且正常使用，配套越完善，品质通常越高。