购买二套房税费如何计算

1、契税：根据2024年11月发布的政策，对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。计算公式为契税应纳税额=房屋总价×契税税率。

2、增值税及附加：若房屋购买未满2年，需缴纳增值税及附加，计算公式为增值税及附加=计税价格÷(1 5%)×5.6%。若购买已满2年，普通住宅无论首套还是二套均免征;非普通住宅，若为北上广深，需差额征收增值税及附加，计算公式为增值税及附加=(计税价格-购买原价)÷(1 5%)×5.6%;若为其他城市，则免征。

3、个人所得税：一般由卖方缴纳，但在实际交易中有时会转嫁给买方。若房屋不满五年或不是卖家唯一住房，需缴纳个人所得税。能提供房屋原值凭证的，个人所得税应纳税额=(转让收入-房屋原值-转让住房过程中缴纳的税金-有关合理费用)×20%;不能提供房屋原值凭证的，个人所得税应纳税额=住房转让收入×1%。

购买二套房时，如何确定房屋是否满两年

购买二套房时，确定房屋是否满两年，需根据房屋性质及取得方式的不同，依据不同的时间标准来判断。具体如下：

1、商品房、经济适用房以及按照经济适用房管理的房产：以契税完税发票填发日期或房产证登记日期中较早的日期为准，计算是否满两年。若契税发票填发日期早于房产证登记日期，从契税发票填发日期开始计算;反之，则从房产证登记日期开始计算。

2、房改房：有三个时间可供参考，即房产证填发日期、原始购房合同签署日期、第一笔购房款的银钱收据日期。这三个时间中哪个在前，就按照哪个时间计算房屋是否满两年，但需要查验收据的章或购房合同的章要一致，收据才有效。

3、继承所得房产：可以按照继承前的日期界定是否满两年。

4、赠与的房产：直系亲属之间赠与的房产，按照赠与前的日期界定是否满两年;非直系亲属赠与的房产，则按照商品房和房改房的规定来计算是否满两年。

5、夫妻更名的房产：可按照更名前的日期界定是否满两年。

6、遗失补证、破损换证的房产：可以按照原房产证的时间界定是否满两年。