二套房按家庭算还是个人

二套房认定通常以“家庭”为单位，包括购房人、配偶及未成年子女。根据政策，若家庭名下已有1套住房（无论个人名下还是配偶名下），再购房即算二套房，首付比例、贷款利率通常高于首套房。具体标准因地而异，如“认房又认贷”（名下有房或曾贷款购房均算）或“认房不认贷”（仅看名下房产）。需结合当地政策，如北京、上海等城市执行严格限购，二套房首付比例可达60%-80%，需提前查询当地住建部门或银行细则。

二套房如何认定

1、认房标准：以家庭为单位核查名下房产，若已有一套住房（包括商品房、安置房、共有产权房等），再次购房即算二套房。部分城市对小产权房、未办理产证的房屋也有追溯认定。

2、认贷规则：曾有房贷记录（无论是否结清）均计入二套房认定，如公积金贷款未结清时，商业贷款购房也会被认定二套；若贷款已结清，部分城市如郑州仍按二套房执行，而重庆则可能按首套房执行。

3、特殊情形：离婚析产需满1-2年才能按首套认定；赠与、继承房产在交易时按原房产套数累计；企业购房再转让个人，部分城市如深圳会核查企业名下房产数量。

二套房交易有哪些注意事项

1、合同条款：需明确“二套房”字样及对应税费承担方，避免卖方隐瞒房产套数导致买方多缴税费；需注明贷款失败时的解约条款，如首付比例调整、违约金比例等。

2、资金监管：建议通过第三方监管账户划转房款，避免“首付贷”“消费贷”等违规资金流入；部分城市要求交易资金必须监管，如北京需冻结在银行专用账户。

3、产权核查：需确认房屋无抵押、查封、共有权纠纷，尤其注意“二押”“多次抵押”情况；需核查原房主户口是否迁出，避免影响新户主落户。

4、政策变动风险：需关注当地限购、限贷、限售政策调整，如“认房不认贷”政策扩大可能导致认定标准变化；需注意房产税试点城市如上海、重庆对多套房的持有成本影响。