房价上涨房贷会跟着涨吗

房价上涨不会直接导致存量房贷的还款金额上涨，但可能会推动银行上调新增房贷的利率，还会对新增房贷的额度、审批等产生连带影响。存量房贷的还款金额由贷款合同中约定的利率、还款方式等决定，不受房价上涨的直接影响。若办理的是固定利率房贷，整个贷款周期内利率都不变，月供自然稳定;若为 LPR 浮动利率房贷，其调整仅与 LPR 报价以及合同约定的加点数相关，和房价涨跌没有关联。

房价下跌有什么原因

一、市场供需严重失衡

供给端过剩积压：全国住房套户比已超国际警戒线，2024 年住房空置率达 12.1%，三四线城市更严峻，部分城市套户比突破 1.3。同时二手房挂牌量激增，百城二手房挂牌量已突破 750 万套，杭州、成都等城市分别超 25 万套、30 万套。大量房源积压使得市场供给远超需求，房企为去化库存不得不降价促销，进而拉低整体房价。

需求端持续疲软：房价收入比严重失衡，全国平均水平超 9，核心城市更是达 20 - 30，远超 3 - 6 的国际合理区间，普通家庭购房需掏空多年积蓄，购房压力极大。且租售比普遍低于 2%，远低于国际 4 - 6% 的合理水平，房产投资回报率低，投资性购房需求大幅减少，刚需购房也因成本过高被抑制。

二、居民收入与购房信心不足

收入预期与支付能力下降：经济增速放缓背景下，居民收入增长乏力，部分群体还面临失业风险。叠加 AI 技术普及取代大量重复性岗位，就业竞争加剧，进一步影响居民收入稳定性。而居民部门杠杆率已接近合理上限，提前还贷潮蔓延，购房者加杠杆购房的意愿和能力都大幅降低。

市场信心缺失：“房住不炒” 理念深入人心，房价只涨不跌的预期被彻底打破。同时经济前景的不确定性，让居民更倾向于增加储蓄而非投资房产，潜在购房者心态从 “担心买贵” 转变为 “害怕接盘”，纷纷暂缓购房计划，市场成交疲软，进一步推动房价下行。

三、政策调控的间接影响：尽管 2025 年多地出台限购松绑、房贷利率下调等托底政策，但前期部分调控政策的滞后效应仍在显现。另外，房产税推进信号明确，虽未全面落地，但已进入税务系统模拟跑数阶段，小范围试点稳步开展。这让多套房持有者面临潜在税负压力，市场抛售预期上升，大量房源涌入市场，进一步加剧了房价下跌压力。