卖房限售什么意思

卖房限售是指房屋在取得产权证后的一段时间内，被限制上市交易或办理正式转让手续。具体来说，限售是指新购住房需取得产权证满一定年限，方可上市交易或办理正式转让手续。

限售房产如何出售?

1、签订协议约定未来过户。

聘请律师拟定买卖协议，明确交易条件，待限售期结束后过户。此方式虽无法立即转移产权，但为后续交易提供法律依据。

风险提示：协议需双方诚信履行，若市场变化或政策调整，可能出现违约纠纷。

2、抵押形式变相交易。

将房产抵押给买方，以“借款”名义获取资金，并办理他项权证。限售期解除后，可通过清偿债务解除抵押并过户。

风险提示：操作需严格遵循金融法规，避免被认定为虚假抵押或非法集资。

3、长期租赁合同使用权转让。

签订长租合同(如20年)，租金可一次性支付，变相实现资金回笼。限售期结束后再正式过户。

风险提示：租赁权无法替代产权，买方可能面临无法最终取得产权的风险。

4、司法拍卖途径(特殊情况)。

若房主因债务纠纷被法院强制执行，房产可通过拍卖出售。但买家仍需遵守原限售期限，成交后仍需等待限售期满才能再次交易。

限售房产存在哪些问题?

1、法律风险和产权问题：限售房产通常产权不完整，交易行为可能违反相关法律法规，导致法律风险极高。例如，小产权房交易在深圳被明确禁止，所有小产权房交易均属于无效法律行为。历史遗留建筑虽然可以交易，但无法过户，仅能通过律师见证签订买卖合同，法律风险极高。

2、市场风险和交易限制：限售房产在市场上流通受限，难以进行正常的买卖交易。例如，绿本房即使办理了“两证一书”，仍禁止分割销售，需要补缴地价转为商品房后方可流通，但政策通道已关闭。这导致买家在购买限售房产时面临较高的法律和交易风险。

3、拆迁和旧改不确定性：纳入城市更新范围的小产权房，原业主可能单方毁约，导致买方丧失补偿权益。例如，白石洲案例中，部分买家因未确权被排除在拆迁补偿之外。这种不确定性使得限售房产的购买者面临较大的经济和法律风险。

4、强制执行风险：法院不受理限售房产的买卖纠纷，但可以因原业主债务问题查封房产，买方权益无法保障。这意味着买家在购买限售房产后，如果原业主涉及债务问题，买方的权益可能无法得到法律保护。