买二手房怎么判断价格是否合理

1、先锁定最近3个月内、同小区、同面积段的真实成交单价(不是挂牌价)，若无则扩大到周边相似小区。

2、拿目标房与这些成交案例比对，楼层高一层或南向通常加价1%–3%，装修新旧差5%–10%，税费各付还是全由买家承担再扣3%–5%，把差异全部折算成单价加减。

3、若是投资用途，用“年租金×12÷市场资本化率”倒算，资本化率住宅一般取4%–5%，算出的数字与挂牌价差距>10%就要警惕。

4、把同片区新房折成“现房溢价”做上限：同品质新房若卖2万/㎡，房龄3年的次新高层最多1.8万，10年以上再降10%–15%。

5、查政府公示的“存量房交易参考价”或“基准地价”作为底线，若挂牌价高出>15%且无特殊利好(学区、地铁口)，即可判定虚高。

购买二手房时需要注意什么

1、产权核验：房产证、不动产登记查册、抵押查封、共有权人、土地使用年限全部要查，缺一别签字。

2、资金安全：定金和房款全部走银行或住建监管账户，拒绝私下转账，拒绝“净价”陷阱。

3、房屋体检：白天看采光、夜里听噪音、雨天查渗漏，请验房师验结构、管线、甲醛，记录水电气表底数。

4、合同细化：明确成交价、税费承担、交房时间、户口迁出、违约金不少于总房款5%。

5、交割闭环：过户前让卖家结清物业、水电、燃气、供暖、宽带等欠费，拿到钥匙、发票、维修基金发票才算完。