延期交房后房子降价怎么计算损失

1、对比法：以签订购房合同的时间为节点，确定合同签订时房屋的合理市场价值，再确定延期交房违约行为发生后房屋的市场价值，两者差值即为房屋差价损失。例如，合同签订时房屋市场价值为150万元，违约发生后房屋价值变为130万元，差价损失就是20万元。该方法可通过房地产中介机构或专业评估机构出具的同地段、同类型房屋的交易价格报告来确定市场价格。

2、成本法：先计算房屋购买时的成本，包括购房款、税费、装修费用等，再加上合理的资金成本，如按照同期银行贷款利率计算的利息，得出房屋的实际成本价值。然后用违约时房屋的市场价值减去实际成本价值，算出差价损失。假设购房款100万元，税费3万元，装修费20万元，资金成本8万元，房屋购买总成本为131万元，违约时市场价值120万元，差价损失则为11万元。

3、评估法：委托专业的房地产评估机构对房屋在合同签订时和违约时两个时间点的价值进行评估。评估机构会根据房屋的具体情况、市场行情等因素，出具专业的评估报告，以此确定房屋差价损失。这种方法相对更客观准确，能为确定损失提供有力依据。

如何确定延期交房的具体违约时间

1、合同有明确约定：若购房合同中明确规定了交房日期，那么从约定交房日期的次日起，至实际交房之日止，这段时间即为违约时间。例如，合同约定2025年7月1日交房，实际8月1日才交房，那么7月2日至8月1日为违约时间。

2、合同未明确约定：若合同未约定具体交房时间，购房人有权要求开发商在合理期限内交房。一般可参考《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，经购房者催告后，在三个月的合理期限内仍未履行交房义务，从该合理期限届满次日起算违约时间。

3、存在不可抗力等免责事由：如果因不可抗力(如自然灾害、政府政策调整等)或合同约定的其他免责事由导致延期交房，开发商需及时通知购房者并提供相关证明，在免责事由存续期间不应计入违约时间。应从实际交房日期中扣除不可抗力影响的天数，来确定真正的违约时间。

4、房屋不符合交付条件：若开发商通知交房，但房屋未达到法定或约定交房条件，购房者有权拒绝接收。此时，违约时间从合同约定交房日期的次日起开始计算，直至房屋符合交付条件并实际交付给购房者之日止。