二手房验房发现漏水该怎么处理

1、明确漏水责任主体：先排查漏水原因，若为房屋本身质量问题(如屋顶防水层破损、管道老化等)或前任业主装修不当导致，责任通常在卖方;若为公共区域漏水(如楼上渗水、外墙漏水)，需确认是否属于物业维修范围。

2、依据合同约定维权：查看购房合同中是否有关于房屋质量的条款(如“房屋无漏水等重大瑕疵”“卖方需保证房屋适住性”)。若合同明确约定卖方需确保房屋无漏水问题，可要求卖方承担维修责任、赔偿损失，或协商扣减房款用于维修。

3、与卖方协商解决方案：优先协商处理，可要求卖方在交房前完成维修并提供维修凭证，确保漏水问题彻底解决;若卖方不愿维修，可协商从房款中扣除合理维修费用(需预留足够金额覆盖维修成本);若漏水严重影响居住(如墙体大面积渗水、电路受潮)，可依据合同主张解除合同，要求退还已付款项并赔偿损失。

4、留存证据固定问题：验房时对漏水位置、程度拍照、录像，记录漏水点、渗水范围及关联设施(如管道、屋顶、墙面)，保留验房报告、与卖方的沟通记录(微信、短信、录音等)，作为后续维权的证据。

5、通过法律途径追责：若协商无果，可向法院提起诉讼，提交合同、漏水证据、维修报价单等材料，要求卖方承担维修费用、赔偿因漏水导致的延期入住损失(如租房费用)等;若卖方存在故意隐瞒漏水问题的欺诈行为，可主张额外赔偿。

6、注意交房节点把控：未完成漏水问题处理前，暂不签署交房确认书，不支付尾款，避免因“已收房”被认定为认可房屋现状，丧失维权主动权。

二手房验房时，有哪些常见的漏水情况

1、屋顶/天花板漏水：表现为天花板出现水渍、霉斑(尤其角落或横梁处)，严重时可见渗水痕迹或墙皮脱落。多因屋顶防水层老化破损、天窗/排气管密封不严，或楼上住户卫生间、阳台漏水渗透至楼下。验房时需重点检查顶楼房屋的屋顶，或非顶楼房屋的天花板角落、灯具周边是否有潮湿痕迹。

2、卫生间漏水：常见于卫生间墙面、地面或相邻房间墙面。例如：卫生间瓷砖缝隙渗水导致相邻卧室/客厅墙面返潮、发霉;马桶底座密封不严，地面长期积水后向楼下渗漏;淋浴区防水层失效，水渗透至楼下天花板;洗手池下水管接口松动，漏水至橱柜或地面。验房时可打开水龙头、模拟淋浴，观察地面是否积水、墙面是否快速返潮，同时询问楼下住户是否有渗水情况。

3、厨房漏水：多因管道问题，如洗菜盆下水管老化、接口松动，导致漏水至橱柜底部或地面;燃气热水器管道接口密封不良，漏水至墙面或地面;厨房地漏排水不畅，积水后渗透至楼下。验房时需检查橱柜内部是否有潮湿、霉味或水渍，打开水龙头测试排水是否顺畅，查看管道接口是否有滴水痕迹。

4、阳台漏水：表现为阳台地面积水、墙面返潮，或渗漏至楼下阳台。常见原因是阳台防水层破损(尤其封阳台时破坏原防水层)、地漏堵塞或排水坡度不够导致积水渗透，或洗衣机排水管接口漏水。验房时可在阳台地面倒水，观察排水是否顺畅，是否有积水长时间不消退，同时检查阳台与客厅连接处的墙面是否有霉斑。