置换房子如何评估旧房价值

1、市场比较法

通过对比周边同类型房源的成交价格，结合房屋面积、房龄、装修等因素进行修正。例如，参考周边类似房屋的每平方米成交价，再根据待估房屋的具体情况调整。‌

2、成本法

计算重建或修复房屋所需的成本，并扣除折旧因素。需考虑建筑材料、人工费用及土地价值等。‌

3、收益法

适用于有收益的房源，通过预估未来租金收入并折现。‌

4、第三方评估

由专业机构综合运用上述方法，结合房屋结构、区位、配套等因素出具报告。评估费通常由实施主体承担。‌

评估旧房价值时，房屋本身属性具体包含哪些方面

1、户型：南北通透(通风采光佳)、方正无拐角(空间利用率高)、明厨明卫的户型更具价值，东西向(夏季西晒明显)、异形户型(如三角形、刀把形，空间浪费多)、暗厨暗卫(潮湿、通风差)的户型会拉低房屋价值，通常贬值5%-8%。

2、楼层：电梯房里，中高楼层(总层数1/2以上，如33层楼的17-25层，采光好、视野佳、噪音低)价值最高，低楼层(1-6层，易潮湿、采光受限、隐私性差)次之，顶楼(存在漏水风险、夏季闷热)价值最低，通常贬值3%-5%;楼梯房里，中间楼层(2-4层，上下楼方便，避免底层潮湿、顶层爬楼累)价值比较好，1层(潮湿、易受蚊虫干扰)次之，5层及以上(爬楼负担重，尤其对老人不友好)价值最低，通常贬值5%-10%。

3、面积：刚需面积段(80-110㎡三居，受众广、流动性强，满足家庭基本居住需求)的房屋最保值;小户型(<60㎡一居，虽流动性强，但功能单一，溢价空间有限)次之;大户型(>144㎡四居，受众窄、总价高，流动性弱，尤其在非核心地段，贬值风险较高)价值相对较低。

4、得房率：得房率高(75%-85%，实际使用面积大，空间浪费少)的房屋，因实际居住体验更好，价值比得房率低(<70%，公摊面积大，实际使用面积小)的房屋高5%左右，得房率过低会明显降低房屋的性价比和居住舒适度，进而影响价值。