新房和二手房看房重点有何不同

1、房屋状态与质量考察不同：新房多为期房或准现房，需对照户型图实测尺寸(警惕样板间家具缩小的视觉陷阱)、查看“五证两书”确认合法销售，准现房可检查墙面平整性、地面空鼓情况及外墙、窗户材质(如是否为断桥铝);二手房为现房，需逐处核验实体损耗，包括墙面是否开裂掉皮、地板是否起翘、门窗密封是否完好，还需排查水电(测试水压、插座通电情况)、防水(卫生间倒水后去楼下查看是否漏水)、管道(检查生锈堵塞情况)及承重墙是否被拆。

2、产权与交易风险核查不同：新房需重点查看“五证”(尤其《商品房预售许可证》)，确认合同中交房时间及延期赔付条款，警惕捆绑销售(如强制买车位)并核实公摊比例;二手房需查房产证(确认所有权人、有无抵押查封)、土地证(确认土地性质为出让地)、户口本(确认无户口挂靠)，问清房东房屋是否为唯一住房、是否满五/满二(影响税费)，排查房屋是否有民间抵押或欠费查封，明确过户前物业费等费用由房东承担。

3、周边配套考察不同：新房关注规划兑现，需查地铁、公交等交通规划的开工及通车节点、周边道路是否通车，区分商业、教育、医疗配套的规划与落地状态(如确认学校是否与小区同步交付、商场是否已签约品牌)，查看小区规划图中的容积率、绿化率、楼间距及周边是否有垃圾场等不利因素;二手房侧重即时配套体验，实测步行到公交/地铁站的时间、早高峰主干道拥堵情况、小区停车位数量，实地确认到超市/菜市场的距离、小区对应学区(去教育局查最新划分)、周边医院分布，同时考察小区噪音(白天晚上分别看房)、物业服务(卫生、安保及物业费标准)和邻里氛围。

二手房交易过程中，资金监管的具体流程是怎样的

1、签订监管协议：买卖双方达成交易意向后，需签订《存量房买卖合同》，并与监管机构、监管银行共同签订交易资金监管协议。协议中要明确监管方式(如全额付款或按揭贷款)、资金额度、划转条件、解除或撤销协议条件等内容。若通过中介机构促成交易，委托监管协议还应包括买卖双方应支付的佣金、解控节点和金额、中介机构的结算专户等内容。

2、存入交易资金：如果是一次性全额支付购房款，买方需一次性把全部购房款存入监管账户。若是分期支付购房款，买方则需把各期购房款按约定存入监管账户。以按揭贷款(含公积金贷款)方式支付购房款的，先由放款单位对买方的贷款资格进行审查，审查通过后，买方将首付款存入监管账户，尾款由放款单位在办理不动产转移和抵押登记后放款存入监管账户。

3、办理合同网签备案：买卖双方持存量房买卖合同、交易凭证等相关材料，到当地政务大厅或相关部门指定的窗口办理合同网签备案手续。

4、缴纳税费：经税务部门审核后，买卖双方按照规定足额缴纳相关税费。

5、办理不动产转移登记：买卖双方持网签备案合同、完税证明等材料，前往不动产登记部门办理不动产转移登记手续。

6、划转交易资金：不动产转移登记完成后，买卖双方当事人持转移登记后的房屋所有权证(不动产权证)，由相关部门(如物业管理与房产交易所)出具《存量房(二手房)结算资金划转通知书》，监管银行见通知书后，及时将监管资金划转到卖方指定的收款账户。

7、监管协议解除和资金退回：若交易双方终止交易行为，应由双方根据交易进账情况向相关部门提出申请，退回监管资金。在资金监管期间，监管资金产生的利息按银行当期活期储蓄利率计算，交易成功，利息连同购房款一起支付给卖房人;交易没有达成，利息连同购房款一起退回买房人指定的退款账户。