购房合同违约金怎么约定

1、明确违约情形：详细列举买卖双方可能出现的违约行为，如买方逾期付款、无故拒绝接收房屋;卖方未能按时交房、房屋存在产权纠纷不能正常过户等。对于每种违约情形，应尽可能描述具体准确，避免模糊不清的表述。

2、确定违约金数额或计算方式：

固定金额，明确写出具体的违约金额数值，如约定若一方违约需支付违约金5万元。这种方式简单直接，但可能无法适应房价波动等情况。

按比例计算，可以以合同总价的一定百分比作为违约金标准，如约定违约金为购房款的5%或10%;也可以按照逾期付款或交房等违约行为所涉金额的每日一定比例计算，如对于买方逾期付款，每日按照未付款项的万分之五支付违约金。

3、约定调整机制：考虑到实际情况的复杂性，可约定在某些特殊情况下，如遇到不可抗力或者政府政策调整等因素导致违约时，违约金可以适当调整的机制，明确调整的条件和范围。同时，根据法律规定，约定的违约金过分高于或低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少或增加。一般认为，违约金超过造成损失的30%可认定为过分高于损失。

有哪些情况可以免除购房合同中的违约金

1、不可抗力：根据《民法典》第五百九十条规定，因不可抗力不能履行合同的，不承担民事责任。不可抗力是指当事人不能预见、避免、克服的客观情况，如地震、洪水等自然灾害，以及政府征收、征用、突然出台的限购政策等。因不可抗力导致购房合同无法履行或部分无法履行的，违约方可以免除违约金责任，但需要及时通知对方并提供相关证明。

2、双方协商一致：购房合同双方当事人如果能够协商达成一致意见，同意免除违约金，那么可以免除。例如，购房者因资金周转困难无法按时支付房款，与开发商协商后，开发商同意免除其逾期付款的违约金，并签订了补充协议，这种情况下违约金可免除。

3、合同约定的免责情形：若购房合同中明确约定了某些特定情况可以免除违约金，当这些情况出现时，按照合同约定执行。如合同约定“因政府规划调整导致房屋无法按时交付的，出售人不承担违约金”，若实际情况符合该约定，则出售人可免除违约金责任。

4、对方存在过错：如果是因为合同相对方的过错导致一方违约的，那么违约方可以免除或减轻违约金责任。例如，卖方故意隐瞒房屋存在重大质量问题，导致买方无法按原计划付款，这种情况下买方可能无需承担因延迟付款产生的违约金。

5、情势变更：合同履行过程中，若出现情势变更的情况，即合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商;在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构可以根据公平原则及案件实际情况，对违约金作出调整甚至免除的判决。