小产权房买卖协议有效吗

1、合法小产权房买卖协议：拥有宅基地使用权证，取得规划许可、施工许可证，并办理了房屋产权证的村民自住房，属于合法小产权房。在本集体经济组织成员之间转让的，协议通常有效。因为本集体经济组织成员对集体土地享有相应权益，在符合一定程序和条件下，成员间买卖小产权房，是对自身权益的合法处分，不违反法律强制性规定。

2、违法小产权房买卖协议：非法占用集体用地或者闲置的国有土地，在没有土地使用证、规划许可证、施工许可证的情况下进行非法建设，并直接在市场上销售的小产权房，属于违法小产权房。对于向本集体经济组织成员之外的人员包括城镇居民出售的，以及以违法建筑为标的物签订的买卖协议，一般会被认定为无效。因为此类交易违反了土地管理法中关于集体土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设等规定，损害了集体利益和社会公共利益。

买卖小产权房有哪些法律风险

1、合同效力风险：根据相关法律规定，小产权房买卖合同一般认定无效为原则。对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，合同通常认定有效。但将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，合同应作无效处理。

2、产权风险：小产权房未依法取得合法的土地及房屋产权证书，其建设往往违反土地利用总体规划和城乡建设规划，购房者无法获得真正意义上的产权，权益难以得到有效保障。

3、交易风险：小产权房交易不受法律保护，无法办理过户手续。购房后可能面临房屋被收回、交易无效等风险，且在发生纠纷时，购房者的权益难以得到有效保障。比如可能出现卖方反悔、一房多卖等情况，而购房者难以通过法律途径维护自身权益，可能面临房财两空的困境。

4、拆迁补偿风险：小产权房在面临拆迁时，由于其产权的不合法性，购房者可能无法像合法产权房业主那样获得合理足额的拆迁补偿。相关补偿往往会支付给土地所属的村集体或原房主，购房者的利益容易受损。

5、政策风险：购买在建小产权房时，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。

6、抵押、继承风险：小产权房不能依法办理抵押登记，无法作为抵押物进行筹资贷款。在继承方面，也可能因产权不明而引发一系列法律纠纷。