买小产权房注意事项有哪些

1、明确产权性质与法律风险

小产权房无国家颁发的《不动产权证书》，仅能获得村集体或开发商出具的“乡产权”“村产权”等非正式凭证，无法完成合法过户，产权归属不受法律保护。若后期遇拆迁、征地，小产权房业主难以像商品房业主一样获得足额补偿，可能面临“房财两空”的风险。

2、核实土地性质与建设合法性

确认小产权房的土地性质，若属于集体建设用地(如宅基地、村办企业用地)，其建设需经村集体同意;若占用耕地建设，则属于违法建筑，存在被强制拆除的可能。要求出售方提供村集体同意出售的书面证明，避免购买未经集体许可、私自开发的小产权房，减少后续纠纷。

3、签订合同需明确权责

小产权房买卖合同无法在房管部门备案，需在合同中详细约定房屋位置、面积、价款、付款方式，以及违约后的赔偿责任(如遇拆迁补偿分配、房屋质量问题处理等)。尽量要求留存出售方的身份证、村集体证明等复印件，明确交易双方身份，避免因“一房多卖”或出售方身份不明导致纠纷。

4、评估自身使用需求与风险承受力

小产权房通常无法办理银行贷款，需全额付款，购买前需确认自身资金能力，避免资金压力。若用于长期自住，需考察房屋质量、周边配套(如水电、物业、交通)是否稳定;若计划投资，需清醒认识到小产权房无增值流通空间，无法通过转售获利。

购买小产权房可能会面临哪些法律风险

1、产权无法合法取得风险：小产权房是在集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，无法办理由国家房管部门颁发的合法产权证书，购房者无法真正获得房屋的所有权，其权益难以得到有效保障。

2、购房合同无效风险：根据相关法律规定，小产权房只能在本乡范围内农村集体经济组织成员之间进行买卖，将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，其买卖合同一般会被认定为无效。

3、不能正常流转风险：小产权房不能像普通商品房一样进行抵押、继承、转让等流转。因为房屋的所有权是以登记为准的，而小产权房不得登记发证，所以不能进行抵押，也难以合法办理转让过户手续，这限制了房屋的价值实现。

4、拆迁补偿无保障风险：若小产权房遭遇拆迁，由于购房者并非合法的产权人，无法享有与商品房相同的补偿权益，可能只能得到象征性的补偿，甚至可能无法获得拆迁补偿。

5、质量与售后保障风险：小产权房的开发建设可能缺乏有效的监管，建筑质量难以保证，后期可能出现各种质量问题。而且，由于其不具有合法产权，在维修、维护等方面也可能存在困难，购房者的权益难以得到保障。