2023年住房租赁企业创收与盈利能力稳步提升，租赁业务持续发展

行业实力凸显，万科博宇领衔，龙湖皇冠公寓、魔方生活服务集团紧随其后。

市场信息04.2507:31

摘要：租赁公司收入和盈利能力稳步增长，租赁业务稳步向前发展。

观点指数 过去一年，住房租赁企业在规模、营收、盈利能力等方面取得了良好成绩，推动行业实现高质量发展。

已披露2023年业绩的6家房企均为租赁公司，全年营收合计82.23亿元，同比增长6.97%。与此同时，已正式宣布盈利的租赁公司又增添了新成员，公司营收和盈利能力稳步提升，租赁业务稳步向前发展。

从规模上看，去年观点指数统计的样本企业开店数据较2022年有所增加，开房数量进一步扩大。今年一季度，我们继续加快项目入市，新开盘项目数量实现同比增长。

保障房REITs的表现也可圈可点。 2023年累计可供分配金额、租金收入等指标均超出预期。底层项目出租率维持高位，凸显保障房REITs的稳健性。

行业骨干凸显，万科博宇领衔，龙湖皇冠公寓、魔方生活服务紧随其后。

《2024住房租赁企业卓越运营》结合运营能力、营收效益、管理效率、商业模式、品牌价值、社会贡献等多项研究体系，盘点过去一年运营管理能力优秀的住房租赁企业。

最终，万科博宇、龙湖皇冠公寓、魔方生活服务凭借运营管理能力突围，跻身调研榜单前三名，其次是领寓、招商艾顿公寓、有巢、乐湖集团、自如资管、百瑞吉集团和象屿也在过去的一年中展现了卓越的运营管理能力，为客户提供了高品质的居住体验。

从公司披露的业绩来看，截至2023年底，万科博宇、龙湖皇冠公寓、招商艾顿分别开业客房18.01万间、12.3万间、2.95万间。魔方生活服务、凌公寓、华润有超也有良好的规模增长，头部租赁公司规模效应凸显。

百瑞吉集团凭借其卓越的能力，与资产持有者的合作更加紧密。其在长沙、南通、郑州等地的合作项目已于今年一季度启动。

与此同时，万科博宇、龙湖皇冠公寓、华润有巢、自如资管等运营项目运营平稳，在管项目出租率持续保持在较高水平。

规模和收入持续增长，租赁公司盈利表现突出

一年来，在政策、资本、市场的鼓励下，住房租赁市场持续健康发展，租赁企业进入高质量发展阶段。

观点指数采集的租赁样本中，运营套数超过10万套的租赁公司包括自如、象屿、博宇、冠宇等，规模优势明显。同时，运营套数超过5万套的租赁公司包括魔方公寓、乐虎公寓、百瑞吉、领宇等。

与2022年底相比，租赁公司开业的物业数量大幅增加。截至2023年底，博寓、冠寓、招商埃德顿、成家公寓的开业客房数分别为18.01万间、12.3万间、2.95万间、3.59万间。开业客房数同比分别增长8.04%和6.03间。 %、10.19% 和 48.92%。

从出租率数据来看，2023年租赁公司将继续展现强劲的项目运营管理能力，运营项目出租率将保持稳定。观点指数测算的样本企业整体平均入住率为92.57%。其中，博宇、冠宇、领宇、金地草莓、城家公寓、中海长租公寓等多家租赁公司出租率表现不俗。成熟项目平均出租率超过90%。

注：2022年中海长租公寓租金收入=投资性房产租金收入-写字楼收入-商场收入

营收方面，已披露2023年业绩的6家房企均为租赁公司，全年营收合计82.23亿元，同比增长6.97%，其中系泊公寓贡献占比42.08% %，租赁公司创收能力稳步增强。

从已披露及过往租赁公司营收表现来看，2023年营收超10亿元的租赁公司包括象屿、博宇、冠宇、招商爱顿、魔方生活等。象屿的全年业绩尚未披露。博宇和冠宇营收均超过20亿元，全年营收分别为34.6亿元和25.5亿元，同比增长6.79%和6.25%。在规模支撑下，租赁公司带动效应凸显。

博宇、观宇、有巢公寓、招商教育、金地草莓等多家租赁公司2023年年收入均实现不同程度的同比增长，增幅在5.37%至58.33%之间。例如，华润优巢年营业额7亿元（含轻资产管理项目），同比增长9.5%。租赁公司收入增长主要得益于新上市项目和运营项目的稳定运营。

服务租赁公司的表现也可圈可点。据凯德投资披露，雅诗阁2023年管理费收入同比增长28%至3.31亿新元。酒店业务已成为其整体业务收入的重要组成部分。

雅诗阁表示，正在积极寻求加速扩张，计划到2028年实现超过5亿新元的费用收入目标。今年计划开业27个项目，增加8,000多间客房。到2023年，该公司计划在中国开设20多个新物业以及5,000多个公寓和酒店单位。

值得一提的是，租赁公司在盈利测试中也取得了不错的成绩，公开宣布盈利的租赁公司又增添了新成员。

万科此前在2023年度媒体交流会上表示，博宇于去年5、6月份开始首次实现正盈利。与此同时，万科在2023年年报中正式公布，泊寓业务在成本法下实现整体盈利，全年利润6.65亿元，同比增长32.3%；领宇官方微博披露，2023年全年规模和利润再创新高，同时整体利润和经营现金流双双为正。

在博宇、领宇公布盈利之前，公开公布盈利的房地产租赁公司只有龙湖皇冠公寓和招商埃德顿。

龙湖方面表示，长租公寓渠道持续贡献租金和利润。龙湖C3渠道包括四大产品线：长租公寓-皇冠公寓、产业写字楼-蓝海引擎、酒店式公寓-霞飞公馆和活力街区。 C3频道已实现利润超过6亿元。 2023年年报披露，长租公寓业务2023年全年营业收入分别为10.88亿元、6.89亿元。

基于租赁市场的民生属性，长租公寓产品具有投资高、周期长、回报慢的特点，这也决定了租赁企业需要长期稳健经营。意见指数认为，租赁公司达到一定管理规模后，初始投资基本完成。随着公司控制成本，项目实现稳定运营，已进入收获期。

头部租赁企业纷纷公布盈利，为坚守租赁领域的企业和新品牌注入发展动力和信心，同时推动市场向上发展。

此外，去年8月，魔方人寿收到证监会境外上市备案通知书。与此同时，市场传出自如将赴港上市的消息，市场尤为关注租赁公司上市的准备进程。计划上市的租赁公司也包括象屿。其此前在2022年度业绩说明会上表示，象屿独立上市一直是其明确的战略目标。同时，2023年将启动象屿业务独立分拆上市的准备工作。

保障房REITs正走向常态化发展，并购成为扩大市场份额的有力武器。

租赁住房REITs的表现也值得肯定。

2023年全年累计可分配金额、租金收入等数据超预期，凸显保障房REITs的稳健性。

基金业绩报告显示，华夏基金华润优巢、华夏北京保障房信托、中金厦门安居信托、红土创新深圳安居信托累计年度可分配金额分别为6076.14万元、5505.3万元、5732.62万元5109.63万元，完成率125.3%分别为110.99%、103.89%和108.92%。

在项目运营层面，四只基金的底层项目都展现了扎实的运营能力，出租率和租金回收率长期保持在较高水平。 2023年底层项目出租率数据将连续四个季度保持在90%以上。

具体来看，厦门源泊公寓和横旗公寓的入住率数据自基金成立以来连续五个季度保持在99%以上。除2023年第三季度略有下降外，整体保持上升趋势，并于2023年第四季度再创新高。

相比之下，华润优巢旗下优巢四井社区去年第一至第四季度的出租率分别为96.99%、96.52%、94.54%和92.88%。 3月21日，华润优巢REIT表示，市场化项目出租率确实存在季节性波动，但不会对全年业绩产生实质性影响。

从客户来源来看，有巢四井项目的客户为地铁9号线沿线的上班族，占项目客户的70%以上。同时，基于周边重点产业园区带来的租赁需求，今年朝四井社区的租户来源可能会得到更好的支撑。

入住率和租金单价是项目能否保持长期可持续发展的两个关键指标。基金标的项目2023年租金单价也表现稳定。

注：如未披露整体出租单价，则为底层项目平均出租单价或按季度租金收入/（3*建筑面积*出租率）公式计算

其中，华润优巢和北京保障性住房REIT的底层项目立足城市和区位优势，项目平均单位租金价格明显高于其他两只基金。

2023年四只基金底层资产租赁单价均呈现上升趋势。与2023年初相比，2023年末华夏基金华润优巢房产信托底层资产租赁单价资管北京保障房信托、中金厦门安居信托、红土创新深圳安居信托分别上涨5.01%、4.46%、7.86%分别为0.21%。可以发现，前三名的出租单价涨幅明显。

从数据来看，四只单一基金底层资产未来的租金增长得到了一定的保障。

总体来看，2023年的四只保障房REITs均交出了不错的答卷，这也印证了保障房市场发展的稳定性。

保障房REITs今年将继续迎来新成员，企业申报发行步伐将加快。保障房REITs的数量和规模将进一步扩大，为市场注入新的活力。

1月12日，城投宽亭保障性住房REITs在上海证券交易所挂牌上市，成为国内第五只保障性住房REITs产品。该基金已募集资金30.5亿元，是目前发行规模最大的保障性住房REITs产品。

底层资产包括上海诚池持有的江湾社区和上海诚业持有的光华社区项目，可提供1,719个和1,234个单位。截至2023年9月30日，出租率分别为91.70%和95.11%。这两个项目的运营时间还不到三年。

根据观点指数，预计江湾社区和光华社区首年平均出租单价分别为132.31元/月/平方米和136.88元/月/平方米，平均登记租金为141.1元/平方米。月/平方米145.1元/平方米。月每平方米（建筑面积），第一年预计租金较租金上限仍有上涨空间。

此外，今年年初，上海表示拟以上海市闵行区梅龙社区项目为基础资产，首次申请发行保障房REITs； 3月，上交所受理建信建融置业REITs项目申请。

基金招股说明书披露，建信建融置业信托底层资产包括北京、上海、苏州的租赁项目。截至去年底，三个项目租赁住房部分出租率均超过90%。其中，北京和苏州项目投入运营时间较短，均不足三年，而上海幸福莱项目已投入运营三年以上，这意味着建信建融置业REITs需要突破经营期限实现上市。

对比已上市的租赁住房REITs产品，本次申报的基金底层资产在住房资源筹集方式上实现了新的突破。底层项目来源于建信住房和建信住房租赁的现有资产，以市场化方式运作。同时，城市布局也不局限于单一城市。

公募REITs搭建了租赁资产的上市平台，推动市场实现业务闭环。据观点指数显示，目前多个省市的保障性住房项目正在筹备中。例如，博宇积极推进保障性租赁住房工作。截至去年底，已纳入保障性租赁住房10.15万套。凭借庞大的保险规模，万科不止一次表示愿意发行保障房REIT产品。同时，在2023年业绩推进会上表示，公寓方面可能会在两周左右正式向国家相关部门提交申请材料。 。

值得一提的是，建信住房租赁基金近年来持续活跃于长租公寓资产交易市场。

同时，长租公寓资产收购、资产交易成为外部企业进入住房租赁市场的重要途径，也是租赁企业实现规模扩张的重要途径。其中，雅诗阁、成家等租赁公司在报告期内进行并购，也为公司拓展了大量的房源。需要注意的是，图中提到的资产收购方包括领盛、博文、诚景租赁集团等公司，这些公司都针对内地租赁市场推出了相应的住房租赁运营品牌。

保障性租赁住房刷新筹备进度，政策面持续完善金融支持体系

今年的政府工作报告再次提出，要加大保障性住房建设和供应，加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决新公民、年轻人等住房问题。 ，成为了一个关键话题。租赁市场的发展受到影响。高度重视。

在加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房体系指导下，2023年各地保障性住房建设将加快。根据国家住建委披露的数据统计局预计，2023年全国保障性租赁住房开工筹集213万套（套），超额完成年度筹资目标。 2021年至2023年，已开工募集保障性租赁住房547万套。

回顾2023年全年到今年一季度中央和地方出台的住房租赁市场相关政策法规，涉及政策培育、规范监管、住房建设与融资、税收优惠、财政支持、公积金支持、奖励补贴措施等多方位内容聚焦市场供给和租赁需求两端，推动住房租赁市场走向高质量发展。

今年年初，住房租赁金融17条正式实施，这意味着租赁企业在参与项目建设和管理时将得到进一步的金融支持，有效缓解企业融资难题。

《意见》推出了培育和发展住房租赁市场的17条措施，包括加强住房租赁信贷产品和服务模式创新、拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道、加强和改进住房租赁金融管理等。同时，明确了对不同业务模式租赁公司的信贷支持。

地方层面，各地落实因城施策，大力支持专业住房租赁企业发展，推动租赁市场规范化、规模化、专业化、制度化发展。

例如，南京市今年积分结算政策将增加租赁住房积分；支持广州、深圳将大规模保障性住房建设与城中村改造结合起来。深圳出台新规规范二房东、房中房行为；北京首次将住房租金纳入调控； ETC。

此外，为促进租赁需求增长，不少省市优化了租赁住房公积金提取业务，其中包括北京、广州、上海、成都、南京等城市。

随着金融、土地、财税等扶持政策频频出台，行业投融资、管理、退出发展模式逐渐清晰，住房租赁市场景气周期被打通，将吸引更多市场主体参与租赁市场。国内租赁市场规模有望进一步增长。

租赁市场日趋火爆，企业快速抢占市场

在项目开盘方面，视点指数选取了22家住房租赁公司作为样本，对住房租赁产品的开盘情况进行监测。

据观点指数统计，2023年样本企业共新开租赁项目166个，同比增长61.17%。房地产公司、酒店、创业公司等租赁公司纷纷开设门店。其中，安心公寓、城家公寓、官公寓、凌公寓、博寓公寓开盘数量位列前五，总体新开盘占比为15.66%、13.86%、12.65%、8.43分别为 % 和 7.83%。

新开店产品包括白领公寓、蓝领公寓和酒店式公寓等，公司多元化的产品体系正在逐步形成。

值得一提的是，未纳入统计样本的自如在推动项目入市方面也表现出色。自如资管预计，2023年将累计开业77个长租公寓项目，在5个城市推出大型租赁社区，住房数量将超过7000套。

与此同时，今年一季度企业开店热情持续高涨，招商伊甸园、博宇、冠宇、城家公寓、百瑞吉等租赁公司不断推出新项目。样本企业新开项目50个，同比增长72.41%。

意见指数认为，企业门店扩张往往与市场需求和企业发展信心有关。从入市项目数量的持续增长也可以看出，租赁企业对市场的发展持乐观态度。

从饼图来看，2022年、2023年和今年一季度上海新开租赁项目数量继续位居总体开盘项目数量第一。同时，北京、深圳、成都、广州、杭州也是租赁公司长期关注的城市，这也印证了一线城市和新一线城市的租赁住房需求更为强劲。

从观点指数每月采集的样本公司项目入驻统计数据可以发现，租赁公司开店热潮主要集中在春节假期和毕业季前后。 2023年，租赁公司将重点在3-6月和9-11月推出新项目。

今年1-3月，入市项目数量持续增加。从舆情指数来看，可能是由于春节假期前后都市新青年和租房置换需求集中释放，租赁公司利用新开优惠政策和春节优惠吸引新租户签约。

注：十个城市包括北京、上海、广州、深圳、杭州、厦门、南京、天津、成都、武汉

对比近两年十个城市的住宅挂牌月均租金，可以明显发现，2023年多个月的平均租金水平均高于2022年。这也说明住房租赁市场的有效需求去年的情况好于2022年，市场活跃度明显增加。

同时，从单月租金走势来看，近两年租金波动基本一致。春节假期期间，重点城市人口外迁，租金呈现下降趋势；毕业季期间，租房需求增加，租金同步上涨。

此外，今年租赁市场呈现出新的增长态势，一季度平均租金也好于去年。